关于公开征求《湛江市人民政府关于规范土地出让价款评估计收办法的通知(征求意见稿)》意见的公告

湛江市国土资源局 2018-08-14 10:08:00
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《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号)(以下简称《规范》),对划拨土地办理协议出让、出让土地变更土地用途、调整容积率如何评估核定需补交的地价款进行了明确的规定。

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号)(以下简称《规范》),对划拨土地办理协议出让、出让土地变更土地用途、调整容积率如何评估核定需补交的地价款进行了明确的规定。我市现行的《湛江市人民政府关于进一步规范土地出让金计收办法的通知》(湛府函〔2014〕162号)规定的土地出让计收方法与《规范》规定的地价款核定方法不一致,为严格执行国家政策,进一步规范土地出让价款的评估计收,我局对(湛府函〔2014〕162号)文进行了修订。现将《湛江市人民政府关于规范土地出让价款评估计收办法的通知(征求意见稿)》予以公布,征求有关单位和广大市民意见、建议。征求意见时间为挂网公布后第二天算起十个工作日内,请有关单位和市民在此期间通过以下方式将书面意见和建议反馈至:

一、来信地址:湛江市人民大道中26号湛江市国土资源局(土地利用科),邮编:524022

二、邮箱地址:3399192@163.com

三、传真:0759-3399091

附件:1.湛江市人民政府关于规范土地出让价款评估计收办法的通知(征求意见稿)

2.修订说明

湛江市国土资源局

2018年8月9日

附件1

湛江市人民政府关于规范土地出让价款评估计收办法的通知(征求意见稿)

(下划线部分为修订内容)

各县(市、区)人民政府(管委会)、市政府直属有关单位:

为进一步加强土地市场管理,严格规范土地出让价款计算和收取行为,切实维护土地使用者合法权益,有效防范国有资产流失,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)、《协议出让国有土地使用权规范(试行)》、《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)、《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)等法律法规文件,经研究,现将有关事项通知如下: 

一、原划拨土地使用权人申请办理协议出让的,原划拨土地使用权人应与国土资源管理部门签订《国有建设用地使用权出让合同》, 并按规定补缴土地出让价款。土地出让价款按以下方式评估计收:

(一)出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的:

需补缴的土地出让价款=现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格-划拨土地使用权价格

(二)出让时重新设定规划建设条件的:

需补缴的土地出让价款=新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格-现状使用条件下的划拨土地使用权价格

二、出让土地申请调整容积率、变更土地用途等土地使用条件,经出让方和规划管理部门同意,原土地使用权人应与国土资源管理部门签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》,调整容积率或土地用途等土地使用条件,并按规定补缴地价款。补缴的地价款按以下方式评估计收:

(一)调整容积率的,需补缴的地价款=楼面地价乘以新增建筑面积。楼面地价按新容积率规划条件估价期日的楼面地价确定。

核定新增建筑面积,以有批准权的相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。     因调低容积率造成地价增值的,补缴地价款可按估价期日新、旧容积率规划条件下总地价的差额确定。

容积率调整前后均低于1.0的,按容积率为1.0核算楼面地价。

(二)变更土地用途的,需补缴的地价款=新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。

用地结构调整的,分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额,合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。

工业用地调整用途的,需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积,减去现状工业用地价格。

(三)土地用途和容积率同时调整的,需补缴的地价款=(新用途楼面地价乘以新增建筑面积)+(新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积)。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定,旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。   因其他土地利用条件调整需补缴地价款的,参照上述方式评估确定。  

核定需补缴地价款时,不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。

三、上述规定的出让土地使用权正常市场价格、划拨土地使用权价格、楼面地价等,由市国土资源局公开摇珠选取3家土地评估机构评估,并根据3家机构评估结果平均值确定。   

四、从2018年   月  日起,国土资源管理部门受理的涉及评估计收土地出让价款的土地业务,均按本通知执行。《湛江市人民政府关于进一步规范土地出让金计收办法的通知》(湛府函〔2014〕162号)同时废止。

五、各县(市)土地出让价款评估计收办法可参照本通知执行。 

六、本通知由市国土资源局负责解释。

附件2

修订说明

一、修订原因

2018年3月9日,原国土资源部下发《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)。2018年4月9日正式施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称《规范》),对划拨土地办理协议出让、出让土地变更土地用途、调整容积率如何评估核定需补交的地价款进行了明确的规定。我市现行的《湛江市人民政府关于进一步规范土地出让金计收办法的通知》(湛府函〔2014〕162号)规定的土地出让计收方法与《规范》规定的地价款核定方法不一致,为严格执行国家政策,进一步规范土地出让价款的计收,防止国有资产流失,很有必要对湛府函〔2014〕162号文进行修订。

二、修订依据

(一)《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)

(二)《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)

三、修订内容

(一)将题目修改为《湛江市人民政府关于规范土地出让价款评估计收办法的通知》,将“土地出让金”修改为“土地出让价款”,“计收”修改为“评估计收”,删除“进一步”。

(二)制订依据方面,增加“《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)、《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)”,其中国土资厅发〔2018〕4号文是本次修订湛府函[2014]162号文的重要依据,《规范》对划拨土地补办出让,出让土地变更土地用途、调整容积率,应如何评估及计收地价款进行了明确的规定;国土资规〔2016〕20号文对国有企事业改制按有偿方式处置土地资产的,政府机构、事业单位和国有独资企业之间划转国有建设用地使用权需办理有偿使用手续的,国有企事业单位改制以作价出资或者入股、授权经营方式处置的国有建设用地改变用途、容积率等规划条件需补缴地价款的,作出了明确的规定。增加此文使修订后的计收办法依据更为全面。

(三)对条款的修改,具体如下:

1、排名前列条:增加“原划拨土地使用权人应与国土资源管理部门签订《国有建设用地使用权出让合同》, 并按规定补缴土地出让价款”;删除“承租”、“或承租土地使用权市场价格”、 “权益”;划拨补办出让手续的情形修改为 “(一)出让时不改变土地建筑物、构筑物现状”和“(二)出让时重新设定规划建设条件”两种,土地出让价款评估计收公式按照《规范》第6.3(2)的规定修改。修改后的内容和公式与湛府函[2014]162号文排名前列条相比,只是表述上的不同,其评估内容和计算方法没有变化。

2、第二点排名前列段在“或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》”后面增加“调整容积率或土地用途等土地使用条件,并按规定补缴地价款”。 第二点其余内容均根据《规范》第6.4(2)、(3)、(4)点的规定作相应修改。

3、第三条根据排名前列、第二条修改内容相应作出修改:删除“权益”、“和承租土地使用权市场价格”;“土地使用权市场价格”修改为“出让土地使用权正常市场价格”;增加“楼面地价”。

4、第四条的“从2014年10月1日起”执行,修改为“从2018年  月  日起”执行;“涉及计缴土地出让金的土地业务”修改为“涉及评估计收土地出让价款的土地业务”,与修改后的题目相一致。

5、第四、第五、第六条的“本文”统一修改为“本通知”。

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