支招 | 接下来,强刚需、弱刚需、投资族、普通人该如何操作?

导读

宏观金融条件收紧带来的中长期房价下跌不可避免，全国房价走势大概率会延续北京的慢跌模式，不会崩盘，但随着贸易战的演进，最坏情况就是泡沫被动捅破。此时要不要买房，关键看你是强刚需还是弱刚需，投资族要非常谨慎，至于普通人，啃老能上车还是上车，更多还是想法子怎么提高收入。

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有关房价的逻辑

目前为止，我没有看到核心逻辑的变化：即宏观金融条件的收紧，由此带来的中长期房价下跌的不可避免。

那很多城市不是依然在涨吗？资深韭菜老王如此表示。

没有错，的确有不少热点二线去年涨得很猛，比如成都和杭州。这些城市的房价，现在还很热。但是是不是说我对房价的大逻辑和趋势性判断就错了？

我不这样认为，至少再过两到三年的时间周期，我们再来看我对房价的判断，才有意义。

火爆和交易拥挤并不能推出资产价格就会一直涨，甚至很多时候在反身性的作用下，不是什么好事。

不要盯着成都和杭州，看看北京，看看上海。通常，资产价格的上涨，一定是从最“优质”的资产开始的，然后传导到最劣质的。这和股市里很像，老股民都知道，垃圾股炒上天的时候，牛市基本就到头了。

虽然房地产市场和股市有很多不同，但是从资产价格上涨的轮动从优质到劣质来看，是一样的。一线涨完二线涨，然后三四五线，最后是没涨的补涨。然后开始跌，跌的话肯定也是前期涨得较快最多的开始跌。

北京反正已经开始跌了，尤其是环京部分。上海虽然明面上基本持平，但交易环节，卖房者基本都有较大的议价空间，相当于变相跌。深圳的杠杆加得很厉害，目前靠着杠杆还把房价稳着，甚至又有点热起来的意思。但显然，这个是政治极为不正确的事情，大家都懂。

再往后，全国房价的走势，大概率会延续“北京模式”，即“钝刀割肉”一样地慢跌，一年跌个15%左右，慢慢来。这样的模式，既不会崩盘，又可以让泡沫慢慢变小，实现软着陆。

然而，这只是非常理想的情况。此前政府做了很多努力，把房地产变成“冻产”，目的就是要实现软着陆。

本来岁月静好，一切都在掌控之中。然而这个月特朗普挑起的贸易战，却让这个既定方针的前景，变得扑朔迷离。

房价问题目前来看，不仅仅取决于政府的调控，也还取决于贸易战的演进。如我此前所述，贸易战的背后，是经济博弈，是金融战。

中国现在宏观经济较大的问题，就是杠杆率的问题。为什么高层反复强调要“去杠杆”“控杠杆”？请仔细体会一下。

房价如何才能继续上涨？肯定离不开居民加杠杆的。有多少人能全款买房，尤其是作为投资用？没有杠杆了，房价靠什么支撑继续规模性地上涨？

决定金融资产交易价格的，最重要的永远是金融条件的松紧，这是理解房价问题的核心。

但大部分老百姓其实是没有这个概念的，他们根本不懂金融。比如你问专家，为啥房价会涨，他说因为这里区位好。大家就理所当然地觉得有道理了，但你继续问，为啥同样的位置，同样是上海，为啥几年前不猛涨，最近几年才猛涨呢？这是一个金融常识的问题。

另一个金融常识是流动性。

房子是流动性极差的资产。它不像股票，你看到它跌了，可以马上割肉止损。你去北京上海看看很多二手房，挂牌几个月，价格降了，也无人问津。这才是投资房子风险较大的地方。

请你记住，价格下跌不是投资房子风险较大的地方。价格下跌还卖不出去，才是风险较大的地方。

有些人肯定会说，放屁，房子怎么可能卖不出去？说这样的话的人，只能说除了无知还非常短视，看看历史，你就知道上海当年可是买房子送户口也没人买的。

预期才是资产价格走势的关键，如果市场对一个资产的预期变了，从集体看涨，到集体看跌，就可完全逆转。

流动性好的资产，这种逆转会快一点，比如股票和大宗商品，在几周之内就可以完全逆转。流动性差的资产，这种逆转就会慢一点，比如房子，可能要小几年。

最坏的情况，中国房价这个最坚挺的宇宙泡沫，有可能因为美国的强势介入，被动捅破。老美要和中国搞，肯定是用它最擅长最强势的领域来打你的致命弱点。怎么玩儿？肯定是用它在金融方面的优势，来搞中国的宏观杠杆率高这个弱点。

做投资的，需要为这种最坏的情况，预留一定空间。

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三个可操作的观点

最后，有关要不要买房这个问题，我还是重申以前的三个可操作的思路：

刚需族

如果是强刚需，比如不买房就没办法结婚，老婆就要跑了，那你还是乖乖买吧！就算价格高也要买，房子对你来说是个“救命”的消费品，你还考虑价格搞毛？如果是弱刚需，可以等一到两年。

投资族

我的观点非常明确，现在入手房子投资，性价比太低。在一些前期涨幅过大（比如翻倍）的城市，现在入手房子，简直可以用愚蠢来形容。

普通人

首付自己都搞不定，买个房子就连付首付也要靠父母出一大半的钱，是中国普通人的写照，其实大多数人也是啃老族。

我认为，你更应该关注的是怎么跑赢收入。赚到起码够付首付，且未来房贷不会显著影响生活这样的收入之后，才值得你去关心房价。

vs：尽量靠自己买房是没错，不过现在买房，刚毕业没几年的小年轻，光靠自己很难凑足首付，适当的啃老早日上车其实也是减轻父母对子女未来担忧的一种方式，就像此前有篇文章里说的，如果能够回到十年前，作者一定会劝父母多买两套房，不然也不至于现在高房价下，父母年纪那么大了还要为自己的居所焦虑。向父母借钱付首付也可以当做是把父母的钱拿来投资，总比放银行贬值强。

（原文来源于深圳房客会）