长租机制下的银行

长租机制下的银行

随着长租时代的到来，各方围绕长租房的博弈刚刚开始，对于房地产这个资金密集型的行业来说，缺了银行显然是不可想象的。那么，与银行有关的数学工具是如何运作？

对于银行来说，它最基础的收入手段是收储和放贷，利用存贷的利息之差进行获利。一般来说，银行的资金成本以一年期利率计算，目前是1.50%，即使为了拉存款而提高到央行许可的上限，也不过是1.8%，其资金成本之低无可匹敌。当然，银行能够给出的贷款利率也是极度具有竞争力，一般而言，个人与企业能银行贷款就不要随便找民间借贷，银行贷款的利率是民间借贷的一半甚至三分之一。

长租机制下，国家出让的土地，只许开发商整体持有，只能出租，不得出售，出租的期限长可达十年，短可一年。而排名前列个扎入长租市场的银行，是建行，这个房贷时代大赢家。建行依次推出了几种贷款。

租房贷——现在的时尚说法叫“按居贷”，是提供给长租客的贷款。贷款不需要抵押，只要承租人信用良好，有还款能力即可，办理手续也不难，手机上即可实现。具体的运作模式是这样的，首先由租客和房东签订租房合同，再有银行一次性将所有的租金全部支付给房东，最后由租客按月归还银行的本息。买房叫按揭，租房叫按居。

这样的操作模式，房东肯定是愿意的，一次性获得一大笔租金收入；租客也肯定是愿意的，在合同期时间内，不会被房东随意加租和随意赶人走；银行也肯定是愿意的，房贷业务可以预见的要减少，租贷业务增加正好可以补上。

我们举个例子。小李在单位附近租下一个大house，租金不菲，每个月需要8000元，与房东约定租期5年，那么，如果小李希望锁定租房成本和稳定居住，就需要一次性付给房东48万元。显然自己没有这个资金实力，于是小李求助于银行租房贷。

银行一次性支付给房东48万。然后开始计算利息，目前建行给出的租房贷利率为4.37%，实话实说，这个利率水平真的很低，要知道，首套房贷利率也要上浮10%~40%。我们开始计算小李每个月需要支付的月供。

假设小李每个月的月供为x元，则

首先需要将年利率4.37%折合成月利率p

排名前列个月末，欠银行

元

第二个月末，欠银行

第三个月末，欠银行

……

第60个月末，欠银行

本月为还清贷款的日子，所以最后欠银行的钱为0

解方程

通过简单的对比，我们发现，借助银行的租房贷业务，小李获得了稳定的居住权，相应地每个月多支出900多元，相当于自己给自己加了10%的月租，而这10%的月租就是支付给银行的代价。

同时，建行还提供“存房贷”业务，这是针对房东的产品，具体操作是，银行一次性付清房东多年的租金，房东将房屋交给银行打理，银行再将房屋出租给租客，相当于建行充当了“二房东”的角色。或许以后，租房再也不需要到中介，而是直接到银行。对于房东，他是乐意的，原因和租房贷一样，一次性拿到一大笔资金，不用再担心租客的诚信问题，也不需要操心房屋的维护。当然，租金水平肯定是要下降的。

而银行则将这个房屋租给租房贷的租客，真的是一菜两吃，既吃了房东又吃了租客，还顺便干掉了房产中介。看起来很流碧的样子，不过，以中国银行业的僵化和服务，我个人认为……悬。事实是

目前的租房市场也是典型的买方市场，房东才不担心房子租不出去，手里拿着一大笔钱又没有更多的投资渠道，无非还是通过存款和理财产品又回到了银行。租客既然租房子，少出10%的租金还是一个不小的数字，完全没必要给银行盘剥，又不是租不起，对吧。

这样尴尬的局面可能在不久的将来被打破，因为国企的长租房就要来了。相对于散户般的房东，国企开发商房东认为快速回笼资金非常重要，资金在开发商的手里，能获得远远高于10%的收益，因此，长租房的开发商必然倾向于将房屋交给银行打理；对于银行和开发商，他们显然更青睐长租客，而不是半年就走的短租，甚至于短租根本就不可能租到房子；因此银行的租房贷也会获得更大的市场。

当然，在长租时代，个体投资者也不是没有机会，既然长租、贷款租可以获得更低的租金，更廉价的资金，那么投资者从银行手里把房子低价租过来，再切成短租房，以正常价格出租给短租客，从而获得批发零售的差价，也是有可能的。

我们还是以这位精明的李先生为例。

李先生通过银行按居贷长租了开发商的一套公寓，月租金市场价3300元，由于长租，开发商业主给优惠到3000元，租期取最长10年，银行一次性将十年租金3000*120=360000=36万支付给开发商，而李先生则按月等额还贷款3800元。（由于政策支持，我们仅以基准利率进行计算）

不过，李先生其实并不计划自己入住，他瞄准了短租市场。因为市场上总是存在大量的短租需求，一年、半年、两年都有可能，数学佬没有进行过市场调研，不知道短租市场的平均租房时长为多少，姑且认为是一年吧。

每一个租户退房之后，需要时间打扫卫生，检查基础设施，寻找下一个租客，我们假设寻找下一个租客所需要的时间为一个月，那么在一年的时间内，李先生可以获得的租金时间是11个月，而放租时间为1个月。

以下开始计算李先生的损益。

排名前列年，需要还银行贷款共计3800*12=45600元，而只能收到租金3300*11=36300元，损失45600-36300=9300元，记作-9300

第二年，需要还银行贷款共计45600元，租金则根据市场上涨10%，月租金为3600元（通常的市场行为不会收取百以下的零钞，直接取整），能收到租金3600*11=39600元，损失45600-39600=6000元，记作-6000

第三年，需要还贷款45600元，租金继续上涨10%，月租金3900元，能收到租金3900*11=42900元，损失45600-42900=2700元，记作-2700

第四年，需要还贷款45600元，月租金4300元，能收到租金47300元，收益47300-45600=1700元，记作1700

第五年，还贷款45600元，月租金4700元，租金收入4700*11=51700元，收益51700-45600=6100元，记作6100

依次类推我们可以得到如下表格

十年长租结束，房子还给开发商业主，银行贷款还清，最后算账，盈利100600元，十万！平均一年挣一万，由于投入的资金仅仅为开始三年18000元，其利润惊人。

当然这惊人的利润是由于使用银行杠杆的结果，假使李先生使用自有资金，而不是银行杠杆，那么他的总利润也能够达到556600-360000=196600元，资金年化收益率为5.46%，比一般的银行理财产品要强，秒杀余额宝。

本分析需要说明几个问题：

1、既然李先生可以这样做，为什么开发商不自己做？因为开发商手里的资金使用效率更高，年化收益率5%+他们是不屑的。而且长租可以一次性回笼资金，对于开发商而言，快速的周转比利润更重要。

2、政策风险如何处置？目前的长租政策应该是租户自己住，不能转租，但是，如此僵化的政策（长租至少两年至多十年），市场一定会采用批发零售的手段进行处理，不是说政策不允许就没人做。比如完全有可能王先生现在在深圳工作，但三个月后就调往北京高就，他的长租房怎么办？开发商决计不会吐出已经到手的现金，睁只眼闭只眼是对双方较好的处理。

3、租金是否能够做到每年上涨10%？不能，因为市场不是数学。数学需要理想化，需要便于计算，但是长期来看，十年租金翻番这是非常非常普遍的，一点不稀奇，尤其在深圳这样的人口流动巨大的都市。

4、批发长租房的风险在哪里？地段、地段、地段！一个好的楼盘，好的地段，人口流动量巨大，放租丝毫没有难度，则每年一个月的放租期就可能被缩短成半个月甚至无缝对接。我亲身经历过这样的地段和房子。相反一个交通不便的地段，一个设计不合理的楼盘，放租数个月都没有租客，则很容易损失。因为银行贷款不管你有没有收入都是要还的。

来源：数学佬