30城楼市整治,10城出招!每年只准涨6%,新版限涨令来了!

开头说个笑话，有媒体报道：A股市场的治理也应借鉴楼市的这个成功经验，向投资者宣传“股投不炒”的理念，并对肆意炒作、破坏市场秩序的行为予以严惩。摒弃“赚快钱”、“赚大钱”的想法，分享中国经济成长的红利。

假如股市也“股投不炒”，恐怕股民也不会亏惨了。

言归正传，一轮新的整治运动已经开始了！

大整治开始了

自6月28日住建部等七部委决定在30城联合开展治理房地产市场乱象专项行动后，多地陆续采取措施严打投机炒房、稳定市场秩序。市场整治政策也是包罗万象：关闭中介，开发商黑名单，关停售楼处，开罚单......

30个城市名单：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳

目前已经有超过22个省市有所行动，其中，长沙、重庆、武汉、上海、杭州、昆明、海口、宁波、佛山、厦门等10个城市在30城名单内。

上海：企业购买商品住房须同时满足设立年限满5年、在上海累计缴纳税款达100万、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件(已缴纳税款金额满500万以上除外)。

同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

重庆：加大土地供给，新建商品住房提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，需1年社保证明。

加大查处力度，公开曝光一批炒卖房号、收取“茶水费”等违法违规典型案件。及时查处造谣传谣、炒卖房号、非法集资、造假骗贷的行为，净化房地产市场环境。

武汉：刚需优先选房。二手房房源网上挂牌交易，确保房源信息真实透明。

长沙：对备受争议的人才落户购房政策提高门槛，要求不受购房限制的人才至少博士、正高职称以上。

昆明：限购和限价“双管齐下”，在此前限售政策区域内，暂停向已拥有上述区域内1套及以上住房的非云南省户籍人士销售新建商品住房；暂停向未满十八周岁非云南省户籍人士销售新建商品住房；在上述区域内无住房的非云南省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。

商品住房自接受价格管理的6个月内，每月实际销售均价不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月的商品住房合同网签备案均价；在预售价格6个月后方可申请调整，且每12个月内，商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。

多地出台限涨令

一边是整治，一边是限制房价野蛮生长。福建宁德市出台了楼市新政，其中关于限价的政策颇为引人注目。

这份文件的名称是“关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见（宁建综〔2018〕34号）”，其中对于中心城区房价做了非常详细、精准的规定：

总体目标。中心城区新建商品住房均价在2018年1月水平（8882元/平方米）的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价实行较高限价，较高控制在11000元/平方米以内，控价目标由宁德市人民政府每年公布一次。

片区目标。按照“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求，中心城区结合城市行政区划、功能空间分布、区域住房供需状况等实际，以各土地级别和商品房网签均价为依据，划分4个调控片区，参考中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年涨幅控制在6%以内，2018年下半年涨幅控制在3%以内。合理确定片区的地价、房价及车位控价目标。 

上图就是宁德市“四类片区”商品房的控制目标价（涨幅不超过6%是指相比“今年年初价格”，表格第三栏为“过去一年均价”）。

由此可见，宁德的限价不仅精准到了幅度，还划分了片区，每个片区都有自己的限价。

至于6%的来历，官方文件的解释是：“参考中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素”。

目前全国的CPI（居民消费价格同比涨幅）为1.9%，宁德应该也差不多；房贷基准利率是4.9%，如果上浮10%就是5.39%；至于城镇居民收入，2017年宁德市扣除物价的增长幅度是7.8%（全国是7.3%）。

由此可见，6%的涨幅确定是基于这样一种原则：超过CPI，略微超过房贷利率（或持平），但低于居民收入增长幅度。

而6%的年度房价涨幅已经不是排名前列次出现了。就在今年7月1日，昆明出台的“关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知”里，也做出了同样的规定）。 

一个是西南地区的省会城市，一个是东南地区的地级市，不约而同在2018年7月出台政策，每年只准房价上涨6%，这特别不是巧合。相信未来会有更多的城市，公布6%的调控目标。

早在2016年4月，南京“限价令”就已经出台，具体为：南京的楼盘申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万~3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

不过，现在各个区域都有自己的限价红线，8-12%的涨幅已经不适用了。

7月9日，济南市城乡建设委发布通知《济南市城乡建设委员会关于规范带装修商品房预售管理的通知》，要严打毛坯改精装提高售价扰乱市场的行为。

“开发商的成品房精装标准大多在3000元每平米左右，但是根据开发商公示的装修细节和开放的样板间配置来计算，装修成本就在几百到一千每平米左右。”

部分内容来源于：信玉堂地产、刘晓博