调控政策变化:逐步取消限价,房产税发布按照预期推荐

最近得到一份国务院发展研究中心专家关于房地产的交流要点，信息量很大，从行文来看可信度很高，关系到楼市未来几年的走向，在这里做一个要点解读。

几个关键要点：

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调控政策变化

1、 逐步取消限价

原文：限价放开的目的是把真实的市场价格倒逼出来，现在北京、上海限价已经有了一点点放松，成都也已经把过去的高价房慢慢放了出来，但是要管控速度，不让高价盘一下放出来，北京上海太敏感，会影响全国楼市。

解读：2017年，北京政府把新盘售价牢牢限制在八万元以下，结果导致乱象横生，二环边上的红盘昆仑域、中国玺引发疯抢，茶水费已经太低端，帝都要靠拼路子、递条子才能获取房号，谁的关系硬谁能拿到房源。

今年下半年，北京楼市的限价已经悄然撕开了一道口子。

9月1日，北京德胜门附近的新盘“中骏天宸大厦”，以13.5万每平米的单价获得审批，这是北京今年排名前列获批10万+的商品房；

10月15日，昆仑域二期价格定在了11.4-11.9万之间；

10月21日，泰禾西府大院备案价达到了11.3万元。

10月份，一二手倒挂极为严重引发万人空巷的成都也悄悄调整了备案价，开出了多个单价两万元以上的楼盘。

限价这个行政手段，是在楼市极度狂热期的应急政策，虽然生压住了一手房价，但带来的弊端也非常大，尤其对于盲目追求政绩，一二手严重倒挂的城市，带来无数楼市乱象，现在楼市平稳之后，这个计划时代的手段需要退出历史舞台了。

2、 首套房认定

原文：下一步可能全国统一，从认房又认贷变为认房不认贷。

解读：认房认贷过于严格，金融政策开始趋于宽松。

3、 限购限贷政策和利率调控

原文：方向确定一城一策，中央不再发文件，中央的长效机制方已经研究完成。春节前，会有20个城市陆续出台房地产调控长效机制政策，调控下放到市一级政府，中央只对量、价等15个指标设定考核区间，不设强制措施。

首付比例中央给一个区间，房贷利率由基准利率决定，税由中央制定，其他限购限贷政策和利率上浮还是下调，由地方自主决定，不做窗口指导。

解读：长效机制建立完成后，中央会向地方政府逐渐放权，明年大概率会迎来调控和贷款政策的双重放松，照目前形势来看，降低首付，利率持续下调的概率很大，刚刚得到的消息，深圳工商银行的首套房贷利率已下调至上浮10%，中国银行也开始跟进。

未来几个月，楼市如果持续冷淡，房贷利率大概率会普遍取消上浮，甚至重回几年前的九折八折时代。

首付方面，首套房三成预计下调空间不大，但二套房首付比例很可能会有松动。

今年各项严格的调控政策不排除明年会在部分城市取消。

2

房产税

原文：房产税按照预期的节奏正在推进，原则是中央立法，地方定细则，会以人均扣抵面积为基准。

预计豁免的空间会很大，原则是不会损害80%的人，房产税收取的核心指标是扣减面积和评估价，会以省为单位，税率税基由地方决定。

收取的总额度，财政部按全国标准进行过测算，只是土地出让金的零头。

整体原则是个人总体税负不变，减少交易环节的税。

解读：终于说到了大家最关注的房产税，这个说法还是比较接近现实的。

某些无产者或一套房人群总在意淫狂征房产税，让多套房者恐慌抛盘，看笑话的同时房价大跌抄底。这些人始终没有弄明白因和果的关系，政府已经确定了不惜一切代价要得到稳定的成果，又怎么可能种下最容易导致大跌的因。

首先说原则是不会损害80%的人。

这一波投资之后，现在国内只拥有一套房子的家庭是少数，拥有两套到多套房产的家庭是多数，如果想不损害80%的利益，那就不能是只保护一套房人群，而要把二到三套人群也囊括进来，所以人均豁免面积不会太低，豁免后的房产税征收比例也一定不会高。

后面提到的测算总额度只是土地出让金的零头，也证明了这个征收比例会很低，理论上应该是一个让多套房持有者觉得有些肉痛，但又不至于必须卖房止损的数值。

个人推测一套500万的房产征收额度应该在2-2.5万元/年，或者更低。但在一线和强二线城市，又很容易引发租金上涨，但这是下一个话题了。

再说整体原则是个人税负不变，减少交易环节的税。

这个环节自然是房产交易环节，就是降低房产交易成本，增加持有成本。目前房产交易环节成本主要由买方承担，降低了买方成本，其实是鼓励买房，效果正负相抵之后，房产税的利空效应会抵消不少。

最终结论，房产税这只靴子，落下来的效果很可能不如一直举在头顶。

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调控目标

1、目标：

原文：主旋律是稳定房价，不让涨也不允许跌，从国外经验看，房价一旦趋势性下跌10%以上就止不住了，容易引发系统性风险。

08年美联储计算可以承受23%的房价下跌，但实际上房价跌了13%之后两房就顶不住了，对经济的负反馈效应很强。

明年上半年的政策，还要取决于明年上半年的宏观经济形势，很复杂。

解读：鉴于美国的经验，中央对房价整体下跌的容忍度不会太高，预计15-20%是底线。

当然这个幅度很难做到各地一致，比如环京已经大跌了50%，北京也比高点跌了20-25%，但环京属于公认价值洼地，北京刚需支撑力很强，都不致于造成普遍性抛盘。

中央会重点监控22个大中城市的房价走势，如果下跌情况超出预期，很可能会出手干预。这是基于抓大放小的原则，抓住了主要矛盾不扩大，次要矛盾偶有爆发，也不至于影响大局。

下面关于三四线的调控思路也证明了这一点。

2、态度

原文：房价不能打压，也不能刺激，多推共有产权房，搞租赁市场，一二线增加城市投资和土地供给，一线城市增加政策性住房。

解读：共有产权和大力发展租赁市场，目前更适合一线城市的北上深，共有产权主要在北京做试点，如果试验顺利，下一步有可能推广到其他一线和强二线城市。

3、 地产投资增速容忍度

原文：明年5-6%可能是政治上的底线，房地产投资增速跌到5%，固投增速就稳不住了，目前的固投增速在8-9%。

解读：地产投资不能过热，但是也不能停，道理大家都懂，不多解释。

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三四线城市

1、关于三四线

原文：最担心的是明年三四线城市发生断崖式下跌，虽然现在大多数三四线都放开了，但销量还是下降很多，去年有些大开发商赚了很多韭菜的钱。

接下来的3-4个月是最关键的时候，半年会把堰塞湖放完，会把真实的房价放出来。

中央重点管控22个大中城市，但也要防止地方出于经济压力大幅放松，三四线不在中央的监测名单中，有些城市肯定会出问题。

解读：在半官方的表述中用到了韭菜这个词，说明很多三四线城市真的是个坑。

中央不可能同时监控所有的城市，只能抓住22个最重要的一二线城市不出状况，保证大局不乱，如果个别三四线城市房价跌幅过大，只要不影响全局，是可以容忍的。

买了炒作严重的三四线城市房产的人们，请做好心理准备，如果房子发生了大幅下跌，政府很可能不会救市。

2、棚改

原文：国务院三年1500万套的目标，18年完成608万套，棚改的量，明年会大幅度缩减，主要原因是中央的政策+地方隐形债务。

解读：棚改大幅缩减，一是去库存已经完成，二是楼市不能再刺激，三是地方政府通过棚改又背上了大量的债务，这个债务包不能再加压了。

今年高位入手三四线的人，可能要站岗很久很久了，天黑风大，多保重。

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其他

1、取消预售制

原文：广东之前传出的取消预售制试点还是长期方向，但短期阻力太大做不了。

解读：前途是光明的，道路是曲折的。很好的政策，但鉴于种种阻力，近两年还是不要想了。

2、家庭债务

过去两年家庭债务快速攀升，已经影响到消费，个人去杠杆是重点，严格控制消费贷。

6

写在最后

这份交流要点信息量极大，干货很多，基本符合眼下的楼市现状，可操作性很强，也具备了落实的条件，实施的概率很大，最后做全面总结。

1、未来至少两年房价整体会平稳，但这个稳很难做到全国一盘棋，中国太大，情况太复杂，一定会有城市小幅上涨，有城市小幅下跌，甚至个别大幅下跌的，但对政府来说，只要整体基本稳定就足够了；

2、 三四线城市，预计会迎来长达数年的横盘期，一直等到下一波风起，或被物价倒逼式上涨；

3、贷款和调控政策会逐渐迎来宽松，预计明年会迎来贷款利率的普遍下调，及时关注银行政策和楼市新闻即可；

4、 多套房持有者耐心等待房产税落地即可，不必急于抛盘，整合优质资源除外。（ 来源：米宅珠三角（ID：gh_9a262bbe1200））