楼市调控十多年,房价为何越调越高,楼市能出现报复性反弹吗?

中国房地产行业快速发展已经有20多年，房地产行业从开始起步到现在一直都是国家支柱产业与基础产业。2016年房地产行业对GDP增长贡献率7.8%，同比上年增加5.4%。刘全分析认为，房地产行业对启动内需作用巨大，如果房地产泡沫生成将摒弃真实需求，有可能引发房地产行业危机。政府实施房地产调控政策主要是平衡市场供求关系，既要增加商品房市场供应量，也要加强社会福利住房建设;同时要抑制投资炒房，遏制房价过快上涨。

中国房价快速上涨已数十年，房价对普通民众来讲是沉重的经济负担和巨大的精神压力，房价已经是民众不能承受之重的极限。全国房价逐年上涨，是什么原因推动房价持续上涨？刘全分析认为，房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段房产的市场价值，即房价:土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。在全国一二线城市或三四线城市普通住宅建安成本相差无几；造成大中城市房价巨大差异的是土地价格，房价上涨原因是多方面的也很复杂。

据较新调查数据显示：2007年-2017年，北京、上海、广州、深圳的房价，分别上涨534%、546%、495%和526%。2017年，部分二三四线城市房价已经翻了一倍多。2007年-2017年，300个大中城市年均房价上涨30-40%。全国房价持续上涨，大中城市土地价格年均也在二位数以上增长。中原地产调查数据显示:2017年1-12月，深圳、南京、上海、杭州、天津、合肥、武汉等11个城市土地出让金超千亿元；其中，9个城市土地出让金同比上涨106%。全国大中城市土地价格连年创新高，房价如何能下降？

日前，中国社会科学院财经战略研究院的研究报告称，2017年GDP增长6.8%，广义货币供应量(M2)增长12%。根据通货膨胀率=M2(国家广义货币供应量)增长率减去GDP增长率公式，2017年，通货膨胀率约5.2%。刘全分析认为，2007-2017年，十年预计年均真实通货膨胀率6-8%。大家应该能觉察到，无论是副食品或买衣服，价格一年比一年高，现在钱越来越不值钱。

刘全分析认为，中国楼市调控十多年，房价为何越调越高？主要是房地产行业成本性上涨及通货膨胀等多种因素叠加所致。如果放开楼市调控，市场必然会出现报复性反弹。所以房地产调控政策将成为新常态，促进房地产市场健康稳定发展。房地产行业改变了中国社会经济发展，也改变了每个人的前途和命运。房地产行业从人口流动、人均收入增长、人均消费能力和城市化发展等多角度分析，未来房地产市场还有广阔发展空间。

作者：刘全，房地产专家、法学专家。

来源：刘全战略研究中心