2018商改住! 小产权房拆迁如何补偿?
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3·26一纸政策出台，商业用途的房子，褪去居住属性，仅可办公，因此很多买了商住公寓的人一瞬间都觉得砸手里了，好在有个划分界限，之前已经居住的可按照原有继续有水电的供应，但界限之后，则不能进行改水、改电，因此居住属性彻底去除；
好消息来啦！在2018年仪式，上海迎来"商改住"实例。不仅如此，上海市在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》的公告中，明确提到 "可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房"
商办类物业允许改成纯租赁型住宅，将会为商住公寓带来较佳的解套机会！
排名前列，租售并举的长效机制下，商住改租赁住宅将会获得政策支持。
未来的房地产市场将大力扶持租房市场，租赁房的供应将成为政策大力扶持的趋势。如果商住公寓能够改成租赁型住宅，那么将会为租售并举的住房体制提供了优质的市场供应力量。
很显然，政府及政策将会是非常支持的。
第二，商办改租赁住宅，能够有效的解决各大城市积压的商办类物业，尤其是各种写字楼、商业的巨大存量，已经成为隐患！
那么，一旦商住公寓被允许大规模改成租赁型住宅，商住市场未来会发生什么呢？
结果就是：未来一线城市的大量商住物业可能会被大型国企及相关运营机构整栋整栋的收购，先改规划成为租赁型住宅，然后再进行长租公寓的出租运营，最后再进行整栋溢价销售，或者进行资本化运作，从而获取高额利润。
小产权房拆迁如何补偿？
一、什么是小产权房
所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫 “小产权房”。
二、小产权房是不是违章建筑？
1、小产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。
2、并非只要是小产权房就都是违章建筑，其只是因销售环节和现行法律法规相冲突，才让人误认为是违章建筑。
三、补偿方式
小产权房屋是修建在农村集体土地上的一种住房，在拆迁过程中具体的补偿问题要区分是不是涉及到违法建设。
1、对于合法建筑，房子拆迁有三种补偿方式
（1）有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价；
（2）纯货币补偿，就是房屋重建成本价+宅基地地价；
（3）房屋置换，相同地段按面积较低1：1，被拆迁人可以主张拆一还一，保障自己的居住水平不下降。
2、如果小产权房涉及到违法建设，一旦被认定为违建，可能被拆除，而且将不能得到拆迁安置补偿。
四、买了一套小产权房，没有合同，只有收据，现在交了一半的房钱，剩下的一半钱给钥匙时再交，这样的房子可靠吗？有没有法律维权？
小产权房在性质上不属于商品房，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发的，因此并不能构成真正法律意义上的产权。一旦出现问题，购房人的权益是很难得到保护的。
小产权房存在的法律风险如下：
排名前列、根据《土地管理法》第六十三条的规定，小产权房是不能合法转让过户的。
第二、如果是属于违法建立的小产权房，则有依法被拆除的风险。
第三、假如遇上国家征地或拆迁的情况，购房者很难获得补偿。
第四、小产权房的供水、供电、供气等配套设备无法得到有效保证。
建议尽量避免购买小产权房，减少不必要的法律风险。
法条链接：
《土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》农民的住宅不得向城市居民出售。
《关于深化改革严格土地管理的决定》加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
来源：SeniorRealEstateConsultant
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
