地产公司创新成为大趋势,楼市显现三大信号,楼市分化严重

2018年12月10日，财经杂志刊载了一篇地产公司大裁员的报道《房企大裁员：恨你，但离不开你！》。

房企销售额前20名的房企中，至少有7家房企明确提出裁员瘦身。

2018年下半年，裁员波及几乎所有千亿级地产大公司：万科、碧桂园、华夏幸福、旭辉、泰禾、新城控股、正荣。

风雨一重又一重的扑面涌来。

8月28号，网曝碧桂园裁员30%。后官方回应人才优化属于企业日常管理行为，但并未否认相关数据。

传碧桂园三类人处在裁员的危险区：入职不满一年的；未过试用期的；入职不满一年、收入比较高的。

11月初，旭辉在毫无征兆之下，忽然邮件通知员工被裁员。按照法律的规定给予赔偿，没有任何商讨余地。这个裁员并非局限于某一单一的城市城市，而是全集团范围内的裁员比例，约占总员工比例的8%。

年初，泰禾宣布了野心勃勃的2000亿计划，但岂料到了下半年，却以流言汹涌澎湃的大裁员风波告终。

如果盘点各大公司裁员计划，在仔细对比之后会出现两个特点：

1、数年来，各大地产公司纷纷宣布去地产化，地产公司创新成为大趋势。

但所有的创新业务都需要大量的资金支持，是资金投入部门，而不是产出部门。

在大行情时尚能支持，市场一冷，忽然之间成为了资金魔窟。

最终只有传统地产开发业务才是现金牛。这成为各大公司裁员的重点版块之一。

2、裁员的第二个重点，是投资拓展部，原因在于各大公司的市场拓展集体放缓。

此刻，刹车是排名前列位的，裁员与业务调整，是这轮寒冬中，开发商甩出包袱、力保生存的排名前列步。

这张华夏幸福裁员，是下半年裁员潮中，流传最广一张图片。说的是8月23日，华夏幸福将天津事业部直接就地解散。

从2015年底到2018年上半年，中国地产市场开始了长达数年的激流勇进。拼命拿地、做大规模、占领市场，这是房企主要做的三件事。

很多之前名不见经传的开发商都信誓旦旦地宣布了千亿计划，比如说起家于温州的中梁，起家于南通的中南。

但在市场进入漫长的下行期时，所有冒进的开发商都将会被打回原形。

这是市场给我们的排名前列个信号。

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我们再来看第二个信号。

界面新闻报道，前几天，融创上海宣布了员工购房福利。诡异的是，几天后，这条新闻被悄悄删了。

低比例首付、无息贷款。首套房首付原本为35%，员工自己付20%，剩下15%可以向公司无息贷款；二套房首付原本为70%，员工可以先付35%，剩下向公司无息贷款35%。

从这个角度来看，这明显是对员工的一个福利，值得称赞。2015年，郑州的一个豪宅项目在低行情时执行了首付分期的政策，首付5万买房。于是这个项目的营销总就带着自己的手下每人买了一套，结果一年后，这个小区的房价暴涨了2倍。

如果融创真的也是为员工这样着想的，那么就非常值得称赞。

但后续情况的发展，让一切都变了味，性质陡然突变。

融创上海公司人事部最终解释了这一福利，硬性要求经理级以上一人消化一套房，经理级以下普通员工3—5人共同消化一套房。

这意味着：

1、融创上海公司的经理级别以上员工，需要自己拿出90万，普通员工大约需要拿出二三十万进行购房。

2、这些员工购买的房源，如果想退，在2019年上半年可以退还；或者所有房源可以更名，也就是你先买，再转。

忽然间，情形大变，一切都不一样了。

因为这个任务直接影响着年终奖发放和明年的晋升、调薪。这意味着你买也得买，不买也得买，除非你不想干了。

这又让我想起来不久前，郑州开发商强制内部员工购买公司开发项目的事。

这个开发商也是以员工福利的名目在做，方法是：

1、税前工资1万以下，需要购买一套价值10年总工资的30%-60%的公寓。

2、税前工资1万以上，需要购买一套价值10年总工资的60%以上的公寓。

后来又曝出消息说，其实不只是公寓，还包括了这家公司旗下的所有写字楼、商铺、车位、别墅。

但是不包括所有住宅。

这个更让人吃惊。如果这一切都是真的，那么，这就是年度最坑员工地产公司。

为什么？因为上述所有要求员工购买的产品，竟然全部都是房地产投资中的负面清单。

请注意这一句，不包括所有住宅。

该买的不让买，因为开发商不愁卖。不该买的非让买，因为开发商销售困难。

真是刺啦啦的扎心！

这届地产员工不好当啊！

但地产公司的这种行为，却逐渐形成了一个强烈的地产信号，告诉我们眼下的一些事实。

任何事，背后都一定会有动机，我们必须知道这些事的行为动机。

融创上海公司年底尚有90亿的未完成销售额。上海行情下行冷淡，销售压力沉重，只能割一波员工。

在2016年10月郑州住宅限购之后，商住跟着涨了一波行情，所以这家公司就激进地拿了许多地，结果等入市的时候，市场忽然冷了，手里握了大量的库存，这都是资金成本啊，千方百计的只能想办法出货。

以上两件事，不管是发生在上海，还是郑州，从根源上来说，基本都是性质相同的同一件事。

这是市场给我们的第二个信号。

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很明显，以上的两个信号，不管是裁员、还是强迫员工买房，都是市场下行期的并发症。

类似的并发症还有各地恐慌性拍地，连他们也怕市场太冷，地卖不出去啊，多卖一块是一块。

在万科名扬天下的活下去大会上，郁亮说了一句被很多人都忽略的话：

“如果万科完不成今年的6500亿计划，那么明年的一切工作都可以停止”。

于是，在种种并发症集中出现后，这一刻的地产大有山雨欲来风满楼之势。

但此刻，我们真正需要关注的问题只有一个，就是房地产底层逻辑有没有变？

答案是肯定的，并没有。

那么，这告诉我们的另一个事实是，曲线虽有波动，但注定一直上扬。

就在此时，微观市场上越来越多的机会缺口忽然出现了。

在市场下行期，大批量的房源却开始集中入市，这反经济规律的操作，但正是在开发商年度回款计划，以及债务到期等多重压力叠加之下的倒逼行为。

而为了选择出货，开发商开始灵活妥协，延期数年网签、允许更名等等，甚至是低首付也重出江湖。于是在种种举措之下，又因为政府严格限价等等各种因素多次叠加，市场于是出现逆势机会。

当此之时，真正的问题是，楼市分化。不仅是每个城市的版块之间在不停的分化；从全局来说，全国的城市与城市之间的分化也越来越严重。

这是一把双刃剑，机会在这里，但陷阱也在这里。一步越错，便是万劫不复。