中国政府楼市重磅新政影响深远

据新华网报道，国土资源部部长姜大明1月15日对媒体表示，中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这意味着，政府将不再是居住用地少有提供者。

政府将不再垄断住房供地，这将带来什么样的影响？

姜大明表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。这是一项重大理论和实践创新。不但影响城里的楼市，还将影响农村的土地，将会对中国产生巨大的影响。当政府不再是居住用地的少有提供者，这就意味着楼市的总供给格局彻底发生改变，也将会对中国的房地产市场、中国经济产生非常深远的影响。

20年来，中国房价持续猛涨，到底原因何在？

在中国进行房改之前，中国的商品房市场根本没有形成，主要市场供给来源于单位分房和自建房。然而，随着中国经济发展、城市化进程加快，住房的发展太慢已经影响到了城市化进程，影响到了经济发展。在这种情况下，中国开始进行房地产市场化改革。

1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，中国住房的市场化改革开始起步。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。我国住房进入了商品房的“独木桥”时代，也开启了房价持续上涨的通道。

这一涨，就涨了20年。以上海为例，1998年房价也才三四千元，现在那些同样区域的房价早已经七、八万甚至十来万了，也就是说同样区域的房子在过去20年涨了20倍左右。

有分析人士认为，过去20年中国的房价是越调控越高，其中原因很多，但最主要的动力是中国的人口多、城市化进程力度大导致的刚需，而促进因素则是对炒房一直遏制不力导致太多资金进入房地产市场以致房价持续大涨。

仅仅两年，中国房地产政策发生了根本性转向

房价持续上涨给宏观经济带来了不小的潜在风险。中国房地产政策必须从根本上转向。

2016年12月以来，中央首次定调“房子是用来住的、不是用来炒的”，强调综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

2017年10月，党的十九大不仅强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，而且提出要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这一完整的表述从根本上确立了房地产“深改”政策方向：未来住房供应不再是商品房的“独木桥”了，而是多主体供给、多渠道保障、租购并举，目的是让全体人民住有所居。多主体供给，多渠道保障，租购并举，成为中国房地产政策调整的核心。

前不久，北京出台了央企可以在自己的土地上盖职工保障房的政策，打开了多主体供给的政策想象空间。2018年1月15日，土地的供应政策变了。分析人士指出，土地供应的政策变了，也就意味着多主体供应的政策要彻底打开了。

非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法意味着什么？

这不正是上一轮房改以前的政策吗？以前国有企业、集体企业都可以在自己拥有土地使用权的土地上盖房，然后分给职工，职工只有使用权而没有产权。有人指出，这一政策的落地，意味着以后无论是央企、集体企业、私有企业，都可以在自己土地上盖房分给职工居住。这样，年轻人住房的压力自然就小了。这个压力小了，也就意味着住房刚需的紧迫性小了，房价上涨的动力自然就小了。

所以，这一政策对房价一定会起到抑制作用。一方面，既可以避免城市化进程加快时房价暴涨，使得发展的成果被房地产开发商大部分赚走；另一方面，当土地财政的收入逐渐下降后，地方政府就必须发展其他产业，这正是我国在基础设施较完备的情况下推动更多产业发展的政策调整。

当然，考虑到中国的城市化进程，虽然长期看中国房价还有上涨空间，但一方面中短期应该可以抑制；另一方面是三四五线城市的房价不至于继续猛涨导致城市化进程推进困难。有市场人士预测，未来房地产市场应该会逐渐趋于稳定，真正有上涨空间的恐怕就剩下三个方向：一是城市的最核心的区域，因为那里永远是稀缺资源；二是发展潜力巨大的规划区，以后买房一定要看城市未来10年以上的发展规划；三是环境优美、居住质量高的特色城镇化社区。

农村宅基地政策的革新性变化，影响深远

过去宅基地的所有权是属于集体的，资格权和使用权是一体的，都属于农村居民。现在国家把宅基地的所有权、资格权、使用权给分分置了，这与农村耕地的改革思路是高度一致的。农村耕地被分为所有权、承包权和经营权，宅基地就按这个思路分为所有权、资格权和使用权。这的确是历史性的创新。

有人认为，这一政策较大的内涵就是，在保障农民权益的情况下，要把农民从农村的耕地、宅基地上解放出来，让这批人到城里来，变成城里的工人或商户，继续扩大城市规模，细化劳动分工。那么，把农民从土地上解放出来后，在保障了其农村的土地权益的情况下，包括宅基地、耕地不能闲着，农民可以将宅基地的使用权、耕地的经营权给转租出去，从而产生效益，保障其在城市的生活水平。

譬如，在大城市周边的有特点的农村，就可以建立生态旅游农场，把旅游服务和农业生产相结合，把原来的宅基地挤出来一部分盖成宾馆、餐饮服务产业，把原来的农业种植变成旅游和农业生产资源的结合体。既可以进行农业生产，又可以开发旅游，让城市里的人周末去体会农村生活，把旅游和农业生产直接结合起来。

这一政策的目的是，要让农民放心进城，同时要把农村的土地充分利用起来，由城里人的生活质量提升换取农民进城的生活保障，形成良性经济循环。直白地说，这一政策就是要把农村的宅基地卷入到整个国家的经济大循环中，推动整个国家的经济发展。

（来源：新华网等）