重磅 | 比房产税更狠,很多湛江人期待的空置税要来了?

在我的群里，空军力量强大，对于看空湛江楼市论点丰富，论据扎实，口才出色，情绪饱满，如今风影绰绰的“空置税”传闻，是否能给多军沉重一击，让空军多一项武器？

我们拭目以待！

近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，为了逐步烫平房地产泡沫，房地产税应该分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。

01

内房股普跌！国内空置率到底有多少？

仇保兴强调，中国房屋空置率比较高，像鄂尔多斯空置率达到70%，北京空置率在10%~20%，而从国际上看，一般推出空置税的国家住房空置率在5%左右。

因此，其指出，物业税可以等5年，但消费税、流转税、空置税先行，从而烫平房地产泡沫。仇保兴认为，前三种税先行，房地产泡沫就可以烫平而不是刺破，对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。

受此消息影响，香港上市的内房股普跌，截至当日收盘，佳兆业集团跌13.04%，融创中国跌7.97%，绿城中国跌6.83%，碧桂园跌6.74%，中国恒大跌5.99%，融信中国跌4.46%。

北京空置率高达20%，这个结论让很多人大吃一惊。

且不论这个数据真实与否，中国住宅的空置率之高，早已不是新话题。只要夜晚到郊区新城的楼盘看看，基本都是乌黑一片。从小区“亮灯率”，就可简单窥见住房空置的真相。

那么，为什么会出现大量住宅空置？

其中一个原因是，房价上涨预期强烈，空置成本相比于上涨收益，基本可以忽略不计。

同时，在二手房的交易上，一直敞空的次新房反而能卖更高价钱。所以，不少业主宁愿空着也不愿出租

另一个原因是，大量的新盘位于人迹罕至的郊区，夜晚连灯都不会亮。

虽然当初在概念炒作之下，房价一路上行，但几乎无人接盘，出租率更是少得可怜，想要不空置也难。

长期以来，我国住房的空置率一直都是一个谜题。

虽然“亮灯率”可以提供最直观观察，但终究只是微观数据。我国每年出售的新房高达1700万套，这些房子流入市场，究竟是用来自住，还是出租，抑或长期空置，一直都没有明确答案。

 这方面，有一些第三方数据可作为参考。

 一个数据是，中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告：

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。

其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

而在2018年3月份，国家电网公布了空置率的调查结果，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。有专业人士指出，按照国际惯例空置率处于5%到10%为合理之间，当空置率达到10%到20%就是危险区间，超过20%就是严重挤压。

02

如何界定空置率？空置税推行困难重重

征收空置税，听起来很新鲜，其实已经在多个城市落地。

最近的两个案例是香港和温哥华。

今年6月，香港对新房征收空置税。

对于捂盘一年以上的新房征收5%左右的空置税，通过这种举措，刺激新房上市交易。

香港的空置税只对新房征收，存量房源不在其列，其意图很简单，以税收成本防止开发商捂盘惜售，从而刺激新房入市，进一步缓解楼市供求紧张的局面。

事实上，香港人多地少，住房一直都相当紧张。住宅空置率已从2010年的4.7%下滑到如今的3.7%，在国际上也算是合理水平。

与之对比，加拿大温哥华更进一步。

2017年，温哥华就推出空置税，对空置的住宅按照1%房价按年征收空置税。

空置的界定标准是一年内居住不满6个月，当时共确定8000套房子符合空置标准。

在具体操作上，温哥华要求业主自主申报，并辅之以水电数据作为参考。

如果存在虚假申报或造假情形，将被课以1万加元（5.32万人民币）的罚款。

温哥华的空置率也仅有5%，即便如此，空置税还是粉墨登场。

香港和温哥华的例子说明，征收空置税并不难，而且也能起到立竿见影的效果，但回到内地，空置税果真有可能落地吗？

实际上北京住建委早在2010年就提出对“不住不租不卖”的空置房征税，但当时由于住宅物业布局分散、数量多，且产权界定、统计口径、征收标准饱受争议，因此，空置税未能进入实际操作阶段。如今再提空置率，支持的呼声很高，但也有专家提出难以界定，没有实际意义。

社科院支持开征空置税

在今年5月中国社科院发布的《中国房地产发展报告(2018)》提出，房地产调控的目标是“让全体人民住有所居”，而不是为了增加财政收入，因此这份报告建议用“空置税”来替代房产税，从而增加住房持有成本，提高住房利用效率。

上述报告还提出，空置税对象可以锁定在非家庭自用住房而不出租的家庭，而对家庭自用住房，即便是空置也不宜征收。

专家担心起不到实际效果，空置税征收难度大

为精准遏制投机，分拆细化房地产税的思路初衷无可厚非，却面临不小的现实困境。空置税的概念并不新鲜，直奔主题“房子是用来住的，不是用来炒的”，但是放在国内不同城市的分层现实里，主题就容易千变万化了。

首先空置率很难计算，谁来界定如何界定都存在很大争议，征收难度大，必然导致征税成本很高；其次如果一线城市的空置率尚有蓄意涨价之嫌，那么很多三四线城市的房子便是想卖卖不出去。

而经济学家、原北京大学国发院教授薛兆丰认为，空置率没办法客观计算。例如，我有两套各50平方米的房子，自己住了其中一套，那么可以说另外一套50平方米的房子是空置的。

当然，如果政府真的要对我那一套50平方米的房子征税，我也有很多对策。怎么证明房子是空置的？看水表还是看电表？事实上，不管看的是水表还是电表，我都很容易雇人定期去开开水龙头开开电闸，让里面的水表电表动一动。这样除了平添一种新的职业，像遛狗一样遛房以外，空置税起不到任何实际的效果，而只会扭曲市场对房型设计的实际需求。

单一的增加空置税解决不了问题，要抑制楼市过热，仅仅是空置税还不够。其中包括消费税、空置税等的一系列安排，也包括如何处理与土地出让金的关系，不只是简单增加税种的问题。

房地产的泡沫要消，确实不能一脚踢破。相当一部分人认为房地产税尤其相对狭义的房产税，设计初衷仅仅是控制房价的手段和地方增加财政的途径，这两种思路或许有人会故意迎合，但一定不是顶层设计房地产税的本意。

END

求开星标，操作如下