以租带售提前解约,买方要担责吗?

市民李女士问：她与某地产公司签订商品房买卖合同一份，总价款为300万元。同日，某物业公司与李女士签订了租赁合同一份，租赁期限为5年。合同约定：若因买受人或*押权人拒绝履行本租赁合同而导致本租赁合同无法履行的，李女士应向物业公司赔偿房屋总价款20%的违约金。

  两年后，李女士向地产公司提出解除合同，并要求赔偿损失，原因是地产公司在规定的时间内，未让李女士取得房地产权属证书。地产公司解除了房屋买卖合同，并赔偿了李女士损失。物业公司后来向李女士主张其侵害了物业公司的优先购买权，需要赔偿房屋总价20%的违约金。这种情况下，李女士是否侵害了物业公司的优先购买权？是否需要支付物业公司违约金？

  广东广信君达律师事务所专职律师李龙龙解答：李女士在解除商品房买卖合同时，未取得涉案房屋的所有权。其解除商品房买卖合同并不涉及处分涉案房屋的所有权，无须征得物业公司的书面同意，也没有侵害物业公司的优先购买权。同时，在上述法律关系中，也没有买受人或*押权人的参与，不存在因买受人或*押权人拒绝履行租赁合同而导致租赁合同无法履行的情况，所以李女士没有侵害物业公司的优先购买权，也不需支付违约金。

  近年来，各类商业综合体在销售房屋同时由其关联的物业公司承租再统一对外招租，便于管理。但其中一个环节发生问题，则可能引发连环纠纷。根据《合同法》的规定，承租人享有优先购买权。但在出租人解除买卖合同，将租赁房屋退给原房屋所有权人时，则无行使优先购买权的权利。

  信息时报记者 魏徽