重大土改来了!宅基地即将入市,这次楼市铁定变天了!

一米好地综合自：

国土资源部网站、叶檀财经、财经内参等

昨天下午，新华视点官方微博连续推送了两条惊天动地的消息！

国土资源部部长姜大明宣布了两项重大土地改革思路：

政府将不再是居住用地少有提供者：我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”：落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

虽然目前具体细则还没出来，但相信内行人一看这个表述，肯定会从心里涌起一种激动：天，这一刻，我们见证了历史！

因为，和以前限购限售等应急性调控举措相比，政府不再垄断住房供地，这是一项重大的实践创新，是一项管长远的长效机制建设！而且可谓楼市调控的治本之策！

盘活农村集体用地

相当于盘活200万亿资产

我们先把这两项重大土地改革思路翻译成大白话：

以前住宅用地由政府提供，现在，村集体也可以提供了。不用征地，不用强拆，只要村集体同意，进入交易市场，就行。

这对于农民来说，是翻天覆地的变化。

以前宅基地的惟一用途是，农民自己造房子，或者偷偷摸摸的造小产权房，卖给贪便宜的人。现在，所有权、资格权、使用权，三权分置。所有权不变，属于集体；资格权，保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障；分离出使用权，让宅基地入市。

总而言之，土地所有权没变，都是国有的，但附着在上面的土地使用权可以交易了，可以抵押贷款了。

其实，早在十八届三中全会中曾经提出过，“在确保农民住有所居前提下，赋予农民宅基地更完整的权能，并积极创造条件，将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。”

2015年12月27日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，打响了土地改革排名前列枪。

该决定调整了物权法、担保法等法律中“关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定”，在2017年12月31日前试行，为土地改革试点开路。

2017年11月4日，十二届全国人大常委会第三十次会议通过了土改试点延期一年的决定。

这些政策，极大地释放了中国土地规模。

截至2017年9月，全国有577宗集体经营性建设用地入市，总面积1.03万亩，总价款约83亿元，每亩地大概在81万元左右。

目前，全国农村集体建设用地约为2.5亿亩，如果全部以每亩80万元的价格入市，大概能够盘活200万亿的资产。

如果每年盘活200亿元，大约可以延续1万年的时间；每年盘活1万亿，可以延续200年的时间。

宅基地一户一处，光是拿农村废弃的宅基地出来交易，就是天文数字。

假设废弃的宅基地上的人口定居在城市，这些宅基地就可以进行永久交易。土地使用效率会大大提升。

谁说保障房没地了？谁说工业用地没有了？一盘活，全有了。

无论是南方的拆违还是北方的治霾，城市周边集体用地上的低端企业，最早离开市场。农民少了集体收入，集体用地大量空余出来，但若不能纳入城市开发计划，也就没有了升级为商业用地和住宅用地的可能。很多人进城，宅基地荒废。

现在，政府在这些土地上推动工业和租赁房建设，既降了建房成本，用活了集体土地，还增加了农民收入，可谓一石三鸟。

宅基地价值是否会上涨？

虽然宅基地开放入市，这一次对集体用地的放宽，更多的是为了增加租赁用地，特别是面向低端市场的租赁用地，跟商品房没有半毛钱关系。所以，虽然宅基地价值会有所提升，但大幅上涨可能性，几乎等于零。

梦想去买块宅基地炒房发财，可能会错了意。

而且土改思路里明确提出，城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。所以即使是私下购买了农村宅基地，也是无法取得不动产权证书的，会有法律风险。

福利分房或重出江湖？

在“租售同权”政策的影响下，越来越多的中等收入以上人群开始选择长租公寓，特别是在核心区域的模式化公寓。这些长租公寓有着稳定而干净的房屋以及优良的物业管理，特有的社区生态圈，也能为居住在社区里的白领提供社交加成。

但这些长租公寓租金较高，对于那些付不起那么高租金的人，国土资源部也想出了办法，利用集体建设用地开展租赁住房试点，补全低端市场。这些集体用地属于企业或者农村，大多位于郊区，所以租金相对较低。

许多大企业为了留住人才，也借机纷纷推出了“福利分房”政策。

最近，华为给员工分福利房的消息传出。消息称，华为将在新落成的东莞松山湖基地建成配套住房，只卖给公司员工，精装修，价格只有8500元一平方米。消息传出后，网友纷纷表示华为是“别人家的公司”。

实际上除了华为之外，还有京东、阿里、腾讯、比亚迪等企业纷纷推出了福利房或租房福利，格力的董小姐也曾放出豪言“要让格力8万名员工，每个人都有两房一厅的房子！”

在宅基地入市后，许多企业完全能够充分利用成本低廉的宅基地为员工提供福利住房，或许新“福利分房”时代就要来了！

楼市即将变天

这些年，我们的房价为什么会涨得这么快？

除了这些年货币政策偏于宽松之外，房价虚高一个最主要的原因，恐怕还是地价偏高！

俗话说，物以稀为贵。地价之所以会高，归根结底，一是因为住房土地供给量不足，二是对住房土地将保持长期稀缺的预期。

而这一情况，在昨天的土改思路推出后将彻底改变。以后，居住用地和租赁住房用地，将不再由政府一家垄断了，而是可以从更多渠道进入市场。

比如，农村集体土地不用经过国家征地环节，可以盖成租赁房，直接进入了市场，那么节省的成本会非常巨大——农村集体建设的租赁房成本，可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。

租赁市场的供需结构将彻底向租房者的一头倾斜，在租房权益增加的同时，房租不仅不会大涨，反而可能下降！

大量潜在土地入市，稳定适中的房租，放开的租房贷款业务，再加上部分企业推出的福利分房…人们对商品房的需求将大幅降低，商品房的价格自然会稳中有降。

在我们一直紧盯不放的楼市长效机制中，宅基地改革、宅基地入市可能是当前最被我们所忽视，却最应该受到关注的机制之一！

一个以房产为投资中心的时代就要结束了，“房子是用来住的，不是用来炒的！”的时代即将到来！

（原文来源于一米好地）