两大信号清晰浮现 中国楼市实际上已经在“转凉”?

焦点湛江站小编1 2018-09-20 09:51:16
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9月19日上午,中国农业发展银行海南省分行在澄迈举行专题新闻发布会,宣布中国农业发展银行决定在海南全域设立农业政策性金融创新实验区,高标准高质量服务海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设。 日前,中国农业发展银行出台了《关于支持海南全面深化改革开放的意见》(以下简称《意见》),决定在海南全域设立

以深圳大鹏新区某住宅楼盘为例,不仅降价,还推出分期首付的付款方式。业主首期只需付一成首付,其余两成一年内付清后即可完成网签。

全国性的房地产去库存周期已经接近尾声,后续楼市调控政策轮番加码,楼市出现土地大规模流拍、一线城市重现1成分期首付、特价房等下行信号。

但是,国家统计局数据显示,8月70城房价环比涨幅创两年较高,仅厦门微跌,呈现普涨局面。业内专家分析称,由于统计口径等因素,统计数据或存在结构性“失真”,市场其实已经在“转凉”。

1成分期首付重现一线城市

深圳和广州楼市近期重现一成首付,以折扣之名行降价之实。

据每日经济新闻报道,以深圳大鹏新区一个住宅楼盘为例,其目前在售93-124平方米3-4房的住宅, 不仅价格较之前有所下调,还推出了分期首付的付款方式。一名销售人员告诉记者,其楼盘的均价大约在3.7-3.9万元/平方米,“最近降价了一些,最开始93平方米基本都在3.9-4.1万元/平方米左右。”

备案价没有变,但折扣会多一点。”上述销售人员表示。

如果以毛坯总价计算,业主还可以选取分期首付的方式。具体的操作方式是, 业主首期只需付完一成首付,为33.8万元,其余两成在一年内付清,付清后就可以完成网签。

深圳一些楼盘则推出了部分特价房源,“现在没有降价,都是以特价房源的形式放出来。”龙岗中心城一名楼盘销售指出。其所在的楼盘本月放出了20套左右的特价房源,“82平方米的特价单位总价在302-310万元之间,最开始是330万元左右。”

此外,《每日经济新闻》记者近日实地调查发现,广州南沙、番禺等区域多盘推出特价单位, 以折扣之名行降价之实,有楼盘降价幅度近20%。部分开发商为加速回笼资金,降低购房门槛,一成首付重出江湖。

与此同时,调控下楼市乱象丛生,双合同屡禁不止,部分楼盘为加快签约进度, 拒绝公积金贷款,商业贷款折扣力度高于公积金贷款,引导购房者选择商业贷款,加快资金回笼。

土地流拍节奏加快,一二线城市“地冷价跌”现象明显

销售和资金压力,使开发商在拿地上更加谨慎。东吴证券认为,近期,全国各地土地流拍事件频现,流拍节奏加快,一二线城市“地冷价跌”现象明显。

据东吴证券统计,截至2018年8月底,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米, 是去年同期数额的7.3倍。

整体看来, 2018年土地流拍现象较前两年明显增加,单月流拍建筑面积均在500万平方米以上,6月以来更是突破千万,土地流拍节奏不断加快。

值得关注的是,从各月流拍情况看,三四线城市整体呈稳步下跌态势, 而二线城市比例却在下半年以来明显抬升。8月,二线城市发生土地流拍建筑面积达691万平方米,占全国总额的38.59%,此数值较年初增长了两倍有余。

从地域分布看,河南省流拍数量居首位,2018年1-8月已超百块,华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区,紧随其后的是四川、贵州等省。总体上, 经济欠发达或偏远地区市场热度不够,土地被流拍的概率更大。

土地流拍现象并非首次出现,2011-2012百城住宅用地曾出现流拍高峰,2014-2015又有一阵土地流拍潮涌起,2018年地产市场流拍再现,且流拍建筑面积及流拍率不断抬升,达到历史高位。

2011-2012年,伴随着购房成本的提高以及市场限购、限贷等政策的相继出台,房产市场一度处于低迷状态,百城供应土地价格处于相对低位,而土地供应量却处于高峰位置,市场推地情绪高涨,土地流拍持续恶化。

2014-2015年,房产市场土地流拍率小幅攀升,流拍潮再次涌起。土地供给过剩,而楼市销售低迷,导致市价下跌,成交量大幅萎缩,库存增加,开发商拿地意愿疲弱。

2018年,土地流拍历史再现,加剧市场降温。东吴证券认为,本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现,开发商减少盲目拿地, 原因如下:

一是, 调控政策不断加码,土地出让条件愈加严苛。

2017年以来,地产调控继续加码,“供给侧”改革积极推进,土地市场土拍政策频出,限地价、限房价、竞自持、竞配建、摇号购房、共有产权等成为 市场推地的重要附加条件。

特别是在一二线城市,房价调控压力较大,出让土地条件愈加严苛,对于 房产开发商的经营盈利产生较大压力,加之土地配置费高企,开发商不得不谨慎拿地,才使得多处地块无人问津。

二是, 融资环境趋紧,资金压力增大。

一方面,供给端土拍政策不断收紧,供给结构优化调整;需求端购房调控力度空前, 居民杠杆上升,供需两端齐发力使得依靠销售回款的房企资金来源面临上限。

在融资环境不断趋紧,资金走向受到严格控制的市场大环境下, 房企融资明显趋弱。

另一方面,考察近年来房地产行业的资产负债率变化,上升趋势明显,2017年年底达78.18%,较2016年提升近2个百分点;同时,由于前两年大规模发债,地产行业应付债券数额2016年以来持续暴增, 偿债压力空前。资金多方承压,开发商拿地积极性被严重打压。

房价或存在结构性“失真”,市场其实已经在“转凉”

据路透社测算,今年8月70个大中城市新建商品住宅价格指数, 同比升7%,连涨35个月,且涨幅为一年较高水平;从环比看,8月新建商品住宅价格指数上涨1.4%,连涨40个月,创下2016年9月以来较高水平。

国家统计局数据显示,8月,70个大中城市中, 一、二、三线城市新房价格,环比涨幅整体较上月有所扩大,二、三线城市房价环比出现明显上涨。

4个一线城市新房价格环比上涨0.3%,涨幅比7月扩大0.1个百分点;

31个二线城市新房价格环比上涨1.3%,涨幅比7月扩大0.2个百分点;

35个三线城市新房价格环比上涨2.0%,涨幅比7月扩大0.5个百分点。

从同比看,二线城市新房价格上涨8.6%,涨幅比去年同月扩大0.6个百分点;三线城市新房价格上涨8.3%,涨幅比去年同月回落1.0个百分点。

在二三线城市中, 新房价格环比涨幅较大的有无锡,3.4%的涨幅为70城之首;徐州以3.3%的涨幅紧随其后;济南、唐山、秦皇岛、襄阳和南充均涨超2.5%。

二手房市场中, 8月,一线城市二手房价格同环比均现回落,二三线城市则继续回温,涨幅较上月有所扩大。

4个一线城市二手房环比持平,涨幅比上月收窄0.2%;

31个二线城市二手房环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;

35个三线城市二手房环比上涨1.4%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

据21世纪经济报道,针对8月份普涨的70城房价,上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出, 统计数据存在结构性失真。

杨红旭认为,部分热点城市房价环比上涨的原因,是今年限价趋松,限价标准也有松动, 部分高价盘得到放行,这只是结构性因素。而且,国家统计局数据显示二手房价上涨,与链家等市场机构数据形成一定反差,杨红旭认为,机构的二手房价格更接近较新市场真相。

中原地产首席分析师张大伟表示,现在楼市的确有回落迹象,但只是个案。“现在地价正在回归。正常情况下地价跌了,房价也有下跌的可能性。”

最能感受楼市“凉意”的应属厦门和海南。华尔街见闻此前提及,作为70城中少有环比下跌的城市,纵览一手房环比、二手房同环比三项指标, 厦门都属70个城市中最惨。8月,厦门二手房环比和同比齐齐下跌,环比跌幅0.3%,同比跌幅则接近5%。

三亚和海口两城环比增速滑坡,三亚8月新建商品住宅销售价格指数环比0.1%,较前值3.7%大幅回落,海口8月新建商品住宅销售价格指数环比0.9%,远不及前值2.3%。

据中国基金报援引数据显示,在更能反映市场真实情况的二手房方面,多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。

一线城市中出现 明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示:8月广州全市二手住宅过户6603套,环比上涨2.5%;成交均价为24280 元/平方米,环比下跌6.2%。

上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据:上海8月二手住宅成交量12985套,环比下滑3.32%,成交均价38052元/平方米,环比下跌2.13%。

就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示:8月深圳二手住宅过户7208套,环比上涨3.10%,成交均价55011元/平方米, 环比下跌1.95%。

二手房成交量下降最多的则是北京。据贝壳研究院Real Data数据统计:8月北京二手房市场迎来更深度的回落,实时成交量环比减少20.9%;不过价格仍未明显回调, 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米,环比上涨0.8%。

热点二线城市中,大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据: 厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨,如南京微涨0.42%。

(华尔街见闻)

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