限售将成调控核心,房价会跌吗?

每一年新旧交替的时候，大家都会特别关注房地产市场在新一年的走向，很多城市的政策也确实很吸引眼球。

深圳在12月30日推出住宅用地，要求买房者拿到房产证之后五年才能够上市交易。虽然这一轮调控，有30多个城市出台了与限售有关的政策，但是北京、上海、深圳这三大一线城市一直没有限售。深圳的限售只是针对一块土地，没有全面放开，但也总算是在限售方面打开了一条缝。

“限购、限价、限贷、限售”这四限中，限购和限价是非市场手段，应该会随着调控效果的显现而慢慢地退出市场，但前提是有其它长效机制出台来替代。至于限贷和限售，我认为这两个手段会加强。

为什么我认为在2018年限售不太可能撤出，而且还很可能会加强呢？之前多次说过，未来房地产调控长效机制在2018年会陆续地落一部分，在长效机制当中，房地产供应产品这一端，很可能会形成三条线——

商品房、共有产权、租购并举的租赁用房。

如果真的形成这三条线的产品供应模式，那么商品房会完全交给市场。也就是说，价格完全由市场做主，政府不会再过多的进行干预，但是会从土地端来减少供应量，增加共有产权住房以及租赁住房的供应量。这样就引导很多的中低收入以及低收入人群去选择非完全产权的住宅，也就是共有产权和租赁住房。这样商品房就会越来越少，同时商品房的资产价格也会越来越高，完全变成高端收入人群的游戏。

资产越来越高，如果不控制变现，让商品房很容易卖出去，一方面这些成交量会冲击正常的房地产市场，带来很大的变数，可能会让市场失控；另一方面，变现后，卖房者拿到一大笔资产，如果进入其他领域，也势必会引起其他领域的混乱，从而影响到整个经济的稳定。

前几年，货币一直处于超发的状态，M2快速增长，为什么没有引起严重的通货膨胀呢？就是因为楼市的存在。楼市是一个很大的资金蓄水池，把钱存在这里，增发的货币或是通过开发商进入楼市，或是通过买房者进入楼市。中国家庭资产里，70%多都是不动产，就是这样一个庞大的不动产的蓄水池锁住了超发的货币，否则这个钱进入任何一个领域都是猛兽，会引起严重的通货膨胀，从而让整个经济动荡。

据估计，20年房地产市场化的发展，让全国商品房的存量价值已经超过300万亿，2017年全国商品房销售额排名前列次突破12万亿。300万亿的存量资产，一年4%的成交就是12万亿，就相当于2017年全国的成交额。如果不锁住4%的量，释放出来就是巨大的洪水猛兽。

这也是为什么房地产调控不能引起房价剧烈波动的一个主要原因，如果房价大跌，大家就会抛售套现，所以就要稳定市场。调控从来就不以“房价下跌”为目的，而是以“稳定”为目的。其他长效机制还没有出台的时候就要先稳定市场，同时慢慢加紧限售，温水煮青蛙。

现在的大部分城市都是新房现售，少部分对二手房也限售。像是兰州这次放松了部分限购，但是同时加紧限售，对新买的二手房也实行限售。

我们都知道投资有风险。风险主要是三个方面，价格风险、收益风险、流动风险。对于不动产投资来说，大家之前都比较关注价格和收益，未来可能要更多地关注流动性风险。

对于开发商来说，政府对流动性的控制早就开始了。像这次调控，提高首付、提高利率、认房又认贷等，都是限制资金进入楼市。像直接限制开发商的融资渠道以及融资规模，也是在流动性上对开发商进行控制。

对于个人在不动产的流动性控制上，除了限贷方面的措施，还有限售。买的房子价格升高，从价格和收益上考虑没有风险，可是变现难了，不流动，不动产真的动不了。这么一大笔投资，进去容易出来难，你还会大规模地介入这个市场吗？不介入，“房住不炒”的目的就达到了。

（原文来源于老陶聊买房）