未来3年到5年,中国房地产会发生什么?

编者按

本文根据世联行董事长陈劲松先生在广东省房协《2017年房地产景气分析会》上的演讲实录整理完成。短期内调控政策是否会松动？长效机制什么时候会出台？中国的房地产5年后会发生怎样变化？陈董在演讲中就这些问题为大家进行了详细阐述。

中国房地产市场该如何看？看空、看多都不对，怎么讲都有问题。事实上两会上大家都在回避这个事，没有代表对房地产再像以往那样说话了。两会之后又一轮城市加码购潮，为什么呢？均价都没有涨，为什么出台那么多限购措施？和大家分享三个事：

 1、现在中国房地产的事情，景气如何衡量？

2、未来3年中国房地产可能会发生什么事情？

3、我们想象一下未来，5年后的未来是什么样的？

很多人说如果5年前我知道深圳楼价是这个样子的，我就买楼了，但这个想象不到了。现在我们说说5年后的事情，我们想想这种可能性，是不是有道理。当然这是开放性的讨论了。

01

现在的中国房地产

目前中国房地产景气指数用什么来判断？用统计学家、统计局的均价吗？肯定不是。用一个城市的成交额和成交面积吗？也不是。深圳成交额大幅减少，你说深圳房地产不热？打死深圳人也不认，但成交额大幅度减少，你说你用什么来判断房地产这个景气度？我们有一个办法，就是上门指数。

房地产有金9银10，上门率高；1-2月份有春节，上门率很低，所以短期看不出来，必须长期，我们这个指数是经过十几年的不断统计。关键的是你也不能只统计个别楼盘，因为每个楼盘情况都不一样，统计的样本就要足够多。这个样本是世联行每年近两千个楼盘的上门指数，是我们每一个前线销售人员输进去的，还不能重复。这个上门指数我们同时也通报给政府。

事实上，2017年1-2月份广东省增长不多，但我们看到全国增长了很多。2016年中国房地产创天价，商品房销售额在11.8万亿左右，2017年1、2月份居然同比仍然增长26%。就是今年1、2月份和去年的同比，26%的增长，这是一个巨量市场26%的增长。中国还有什么样的巨量市场能有如此大的增长？完全没有。因此这种26%的增长对于国家多么重要啊！

有人会说，这不是调控失效吗？其实不是。我们可以再看看，2月的上门指数，春节过后开始回升，我们看一线同比是下降的，环比上升。一线城市因为严厉的限购措施，跟去年同比下降了。二线城市是同比上升的，三四线城市上升的更厉害。

也就是说目前中国房地产宏观调控的措施，确实是使得三四线城市的市场开始回暖，这是我们前年就开始期盼的。中国房地产就两句话：一个是抑制泡沫，另外一个就是去库存。现在来看，去库存有效，那是不是均等去库存？当然不是。后面再来详细说哪些库存去得非常有效，比如说广东省。

 三月调控加码，这种态势可能还会持续，大家需要小心。北京周边河北的连崇礼、涞水等都算不上大城市的都开始严厉限购了。这是什么意思？北京五环到六环之间所有的城市未来全部进入限购，视同北京。同理上海、广州、深圳周边都是一样的，这个趋势是明显的，也就是说今天没有波及到县市，假使按北京的规律，今年上半年统统会进入严厉的调控范围之内。三线加入调控的都是这些城市，就是城市群。

二线城市会紧跟一线城市，如果现在还觉得市场过得去，北京二套房较高八成首付，这种措施随后也会到来，这是一城一策。我现在害怕的还不是一城一策，怕的是普调利率。如果央行普调首付，这会对三四线城市产生很大影响。

去年中国居民加杠杆加得不少，但去年车也不错，尤其是三四线城市买车的量不少，车是中产阶级的刚需支出。如果房价继续涨，当然首付再提高，贷款期限再缩短，事实上我们消费力就会出现问题。这也就是说对中国未来的房地产，要高度关注银行、关注资金利率、关注首付。这很可能是戴维斯双杀，杀利率再杀首付，这就非常麻烦了。

我们把上门这个事拆开看，全国同比增速上门量里：深圳、北京、南京、苏州、广州属于调控比较厉害的地方，上门量在下降；太原、惠州、长沙、珠海、贵阳、石家庄、南宁、大连、青岛、临沂、长春、沈阳、东莞、佛山上门量比去年暴涨，当然涨的幅度都不一样。显然这一轮房价具有上门量表示，这一轮景气或者对买房的热情已在全国开始显现，这不是某一个城市群的事，甚至还包括东北城市，这一轮大家对房地产的看法，由上门客户给我们显示出来，全国各地都是景气、人气在回升。

我们预计，房地产在十九大召开之前都是要按住的，只要涨就按，因城施策，而且行政官问责。中国房地产大家知道，买楼投资、盖项目都一样，这不是1、2年的事情，买房子怎么也要3、5年，1、2年转让被收高额税也受不了，未来3、5年中国房地产会发生什么？这一轮热潮跟未来中国房地产3、5年会发生什么？有什么联系？如果是联系就是理性，如果没有联系就是短期泡沫，可能会有问题的。

02

未来3年 中国房地产会发生什么

1、大都市圈形成 – 城市分化

未来3年会发生什么呢？从北京那张限购图我们就可以看出来。城际交通成为未来3年中国主要的基建投资之一，甚至是最主要的。城际之间的城镇化交通体系建设，将成为中国较大的投资亮点，改变中国房地产市场的版图，一句话就是城界消失，是河北还是北京、还是天津？这又有什么所谓？                      

我接待过一位北京业内代表团来深圳，他们非常不服，说凭什么深圳房价比北京贵，这没有任何理由啊。我说这样看，你把深圳的房价跟东莞、惠州的房价平均来看，还是没有北京贵的，他们觉得这是有道理。未来我们评价中国房地产市场板块，这是不是一个市场？我们恐怕不能通过现有的行政区域来划分，而是通过城际交通来划分。

春节时，我非常欣喜地看到深圳地铁、东莞地铁、惠州地铁一块儿跟万科签合同。这在以前是很奇怪的，叫他们都不过来，谁听谁的啊。现在不是，现在是主动对接了。在广东省出现这种情况，我觉得这意味着市场力量终于和行政力量统一了共识，这个共识就是：城际之间划分不是未来，城际连成一片是未来。未来展望整个大都市圈都会沿着这样的规律来走，沿着地铁上班和回家。广佛一带及周边也一样；深圳、珠三角一带也一样。这种联系的紧密程度，就是公交化。

由此，我们发现都市卫星城的规律就开始在中国房价上会体现出来，什么样的是一个未来大都市群的房价规律呢？这是中国房地产以前谁都没有碰到过的问题，我们少有可以学习的榜样或者标杆，我认为是大东京。在大东京我们看到，大家都沿地铁上班和回家。然后城市之间关系，比如千叶县的房价跟银座的房价是什么样的一种关系？这很重要的，这件事使得房地产的定位、开发、市场预测都更趋于按规律走。

我去年参加国际赛艇大师赛，在东京旁的卫星城户田划船。户田周边环境非常好，能举行国际赛艇比赛的河道得多宽，而且各大学、大公司都有艇库。由于职业病，我就问房价，一问一惊，这里在全东京房价较低。我觉得很奇怪，请教日本人为什么？这环境很优美，而且沿着地铁，到银座非常方便。为什么这里较低呢？很多周边环境还不如它，但房价都比它高。但日本人说白天这个地方看着很美，但没有人。为什么会在这里赛艇？因为不影响周围。这里连一个公司都没有，白天没有人，基本上就是一个卧城，晚上才很热闹，因此这块儿房地产使用效率、平效统统都不高，因此出租率、租金不高，导致房价低，这让我很吃惊。

同比我们看大伦敦周边的规律，我相信，在把东京和伦敦历年来的发展和房价规律总结出来之后，我们就会有一个非常清晰的结论了，整个都市和卫星城的规律非常值得我们研究。

未来3年因为城际交通的大规模改善，使得高级城市形成。什么叫做高级城市？就是全球城市就叫高级城市TOP10，中国有没有？一个都没有。目前北京、上海都不算高级城市，香港勉强挤入世界前十，勉强。高级城市TOP20，这里面没有广州，只有北京、上海。未来这种变化，我预计三年左右基本形成，5年肯定成为现实，中国进入高级TOP20的城市，就有北京、上海、广州、深圳。

也就是TOP20我们可能占四席，这是什么概念？我为什么强调？全世界不动产交易额以商业不动产为例，全球总交易额中40%是TOP20创造的。全球有多少个城市？中国有600个，全球就不说了。全球商用不动产总交易额的40%是由TOP10创造的，TOP20创造了60%，这是剑桥大学商用不动产跟踪100年的结果。如果是这样的话，未来我们可以预见中国，现在以住宅为主，未来商用不动产也会不得了，全球TOP20里有四席，我们占全球不动产总交易额的多少？16%啊，非常了不起。

什么叫高级城市？每一个高级城市的GDP都能够排名全球先进国家榜首之列，全球GDP排名，你把城市单独拿出来往里放都排在前面，就是这样一个道理。

因此，中国在大都市圈形成之后，城市分化会更加严重。目前商业不动产主要成交是上海、北京、香港，广州、深圳还排不上，未来3、5年大都市圈形成后可能就有一个很大的提升，未来3年我们认为这是最主要的发展，主要集中在大都市群。    

2、 房地产新规则诞生

未来3-5年我们一定要关注房地产新规则的诞生，这决定着我们行业的命运。一生一世，一生60年，一世30年，《说文解字》里说30年为一世而道更，道就是规则，更就是改变，道更的关键期就是从现在开始到2019年，会发生大规则的改变，简单来说就是30年河东30年河西。

1919年到1949年30年道更，1949年到1979年30年道更，1979年到2009年道更，金融危机，怎么没有更？都是1979年那一套？不是。这是规则制定年，改革开放从1979年开始到1989年其实规则还没有太明确，在1992年左右规则逐步明确，30年里面前10年都是酝酿、改变、制定规则期。

今年的十九大和之后一年就是规则的改变期，这个规则是“房子是用来住的，不是用来炒的”，这个规则就得出来，是长效机制。为什么现在还没有出来？2019年一定会出来。

不止是房地产税，因为我们一切房地产的基本前提条件全变了。比如说：我们预售制度，为什么要预售？因为开发商没钱，这个房子盖不完，需要提前收钱。为什么要按揭？老百姓没有钱，要向借银行钱。为什么要土地财政？因为政府也没有钱，在30年前因为我们没有钱才出了一系列的制度。但现在我们没有钱吗？现在资本开始过剩，情况开始发生变化。一切都围绕着这个规则，比如说预售。全球有没有预售？都有预售。

但只有中国让消费者那么早就背上按揭，房子还是工地就开始按揭，全球除了香港、中国大陆没有这样干，都交5%、10%，然后入伙时再按揭，凭什么我们没有入伙就按揭了？现在这些都不对了，但我们一直没改。如果这个改成国际的预售，先交5%、10%，入伙的时候消费者再按揭，其他钱开发商从银行借，所有房地产商负债率都很难看。

现金流也不对，怎么能拿这个项目的钱去另外买地呢？这是全球都不让干的事情，但中国就让干。为什么我们要加紧建设？房子不够用啊。现在我们的前提条件在变，未来3、5年关注大都市圈当然重要，但重点关注就是规则怎么变。规则怎么变，取决于未来中国房地产行业竞争的生与死。

当然REITs和存量资产那么大的量，我们的REITs放行不了。放行也没有用，首先制度有问题，讲REITs那么多年，谁发？怎么发？如果不买楼能享受中国房地产升值好处吗？不能。没别的渠道，只有买楼。

最后就是建筑条例需要修改。中国的房产建筑业产生的碳排放占中国总碳排放量40%，雾霾主要就是房子、烧煤，跟我们有关。中国房地产的碳排放量超过世界上很多国家，就因为我们房子不环保，这就要修改建筑条例。未来3、5年最最重要就是关注我们新规则的诞生，然后我们主动做好准备，适应新规则。   

3、这些不是主流，5年后才是

中国房地产创新那么多东西，未来3年这些不是主流，大家还要再探讨、再折腾。但你指望它们成为经济最重要的增长点，成为房地产转型主力方向，好像都不对，因为量太小了，不足以支撑巨量市场的增长。5年后它们可能会是，我们方向不要搞错。

比如说短租公寓，Airbnb过来了也干不下去。他们在美国做得多好，但在中国怎么就不行呢？因为太早了。我们的长租公寓都没有起来，就不要说短租了，信用什么都跟不上。

度假小镇与旅游地产，如果10年前选择在海南做小镇或者做旅游地产，跟你选择在惠州、东莞做大规模开发，10年下来一个在天、一个在地。未来三年也是这样，你看恒大就是这十年，选择主航道。小航道细水长流也行，但不是主航道。

养老公寓、养老社区，挂羊头卖狗肉可以，但真做养老试试。我们在真做，这个大家都知道，但这个事还没有到时候，否则会头破血流，你怎么办？当然你可以尝试，但这不是下力的主流方向。你挂羊头卖狗肉你干什么都可以，但不要离开主流，这个主流是城市群的崛起和形成。

目前社区O2O这个概念，忽悠了整个房地产行业，我们有社区啊，我们可以干O2O,可以干社区金融，可以送菜、买米、旅游，这些想得很好，但都是神话。新三板或者港股上市做社区O2O为主的企业，要不就是报表有问题，要不就是没有任何增长，就算有增长的话也不来源于O2O，主要来源于租门店和二手房交易。社区金融也是一样，太早了。我认为未来3年大家还是要抓住中国城市大分化，大整合这样一个机会。

4. 主流重点

主流有几个，当然就是大都市圈三四线城市的取地，目前广东省的地会越来越热，原因就是大都市圈三四线城市的取地会非常热，没办法，因为这是主流。

物流与产业园的结合，你说美丽小镇也很好，美丽乡村，其实根本就不是乡村，这主要在大城市都市圈和主要交通干线上。这干什么呢？当然需要有一点产业，不能说干住宅，人家也不让你干，我们干什么呢？物流与产业园的结合。在全球我们看不到这样大的物流需求，这样大的产业园需求，在中国我们看到了。当中国整个市场全国统一时，物流的需求就已经远远超过任何一个国家，产业园也一样。

深圳现在以高科技闻名，我很早就到了深圳，在1998年、2000年前深圳说高科技我们都认为是开玩笑。深圳主动找香港，说高交会由香港主办，我们协助，设在深圳行不行？香港不理。大家都说深圳搞不起来，结果现在深圳实实在在高科技就起来了，凭什么？这里有一个产业园基础。产业园不在于你干什么产业，而在于你真干这个产业。深圳有什么高科技？就是贸易，但这帮贸易商公司都变成高科技了，比如说华为，原来就是代理商，万科也一样。

所以是政府和规划者有意把这个产业集中，然后真干就可以干起来。这就是中国的神奇之处，这样中国才不会出现户田这样的卧城，如果变成卧城，城市就不值钱了。珠三角跟长三角一比，信心就大增，我们太有特色了！长三角每一个城市都差不多，同构性很强，人口差不多，产业差不多，也就是说同质性太强了；但珠三角城市差异性很强，如果这样的话，整个城市群紧密联系，那么将会成为很多产业的集群和中心。比如说先进制造业一定在珠三角，不可能在长三角。这个先进制造业跟高科技城市不在一个城市，跟一个港口贸易城市，比如说广州这个大商港，也不在一个城市，但必须很近，谁有这种条件，我们认为珠三角有。

核心城市优质资产运营，为什么叫运营？我不想用城市更新，城市更新排在后面，现有的优质资产运营，会成为未来核心都市的重要方向。中国有一个开发商，开发面积最小，但市值较高，知道是谁吗？北京国贸。1、2、3、4期没有动，建筑总值没有什么负债，建筑总值1300多亿，干的面积最小，人员最少，也没有费那么大劲，但市值较好，这是比较而言，效率也较高。

03

5年后的中国房地产想象