楼市出现新信号,不合理的公摊面积会被取消吗?

湛江资讯助手1 2018-08-12 11:30:38
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你可曾质疑为何“公摊”要计入总购房款内? 建面100㎡的房子得需分摊30㎡“公摊”? 最近,“公摊”这词儿火了! 先有新华网、人民网等官媒的猛烈抨击,后有自媒体各方解读与质疑,一时被推上风口浪尖。 7月27日,新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》,文中追问:既然国际上基本都是

你可曾质疑为何“公摊”要计入总购房款内?

建面100㎡的房子得需分摊30㎡“公摊”?

最近,“公摊”这词儿火了!

先有新华网、人民网等官媒的猛烈抨击,后有自媒体各方解读与质疑,一时被推上风口浪尖。

7月27日,新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》,文中追问:既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?

随后,人民日报也发声:

舆论并非空穴来风,正如人民日报提到这篇《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》文章所讲,公摊问题严重,实为一种普遍存在现象。

1

 何谓“公摊”?

我们先从概念上认识一下。

公摊面积,即指每套商品房应当分摊的公用建筑面积,这部分面积归整栋楼的产权人共同所有。

包括:电梯、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

市场上也存在某些小区,将独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室也计入公摊面积中(国家法律明文规定这些不算公摊)。

界定公摊面积,我们首先需要清楚建筑物的三个面积定义:  

1、使用面积,也称为“地毯面积”,即房屋墙面以内的部分

国际上一般依此定义计算房价。比如美国某住宅楼的某套房使用面积有100平,也就是指这套房可供住户铺地毯的面积。

2、套内面积,也称为“实用面积”,是在使用面积上加上了墙体厚度及阳台

因为墙体厚度较小,且只计入墙体50%面积,一般很多将使用面积和套内面积混作一谈。日本买房就按套内面积计算,但不包括阳台套内建筑面积。

3、建筑面积在套内面积的基础上再计入公摊面积。目前,全世界只有中国大陆和中国台湾在使用建筑面积计价方式进行房产交易。

那这个全球独树一帜的奇葩房产制度又是从哪里来的、怎样诞生的呢?

一切还得从上世纪说起。

1952年之前,全世界房子都是整栋卖的,从地皮到建筑,全是你家的,自然没有“公摊”之说。但这样的卖法,有一点较大的不好:普通老百姓是一万个买不起!

为了刺激销售、尽快回笼资金,某个香港房产商想了个法子,一栋买不起,可以一层一层的卖;一层买不起,可以一层里拆出一套来卖。拆分的越小,总价越低,皆大欢喜。

但这种销售策略,“公用面积”问题就凸显了。买一层的时候,还好算,大家均摊,但一层里的一套,那就不一样了。户型不一样,占用面积也不一样,“公用面积”无法均分,很容易引起纠纷。

可问题是死的,人可是活的。聪明的香港房产商又提出了一个“公共契约”的概念。

他们把整栋大楼的土地和产权,以建筑面积的方式,按一定比例分配给所有住户。对于公用面积,大家约定一个比例,买房时依次扣除,剩下的,才是你到手的室内面积。

上世界五十年代的香港中环唐楼

这招迅速被其他同行借鉴,传遍香港,最终在大陆“发扬光大”,“传承至今”。

2

“公摊”坑在哪里? 

与套内面积不同,公摊面积于购房者而言一直是个十分模糊的存在

本身概念的模糊,各小区范围划分的模糊,总体测量上的难度,让整个“公摊面积”不通透。

由于地处“灰色地带”,开发商在公摊面积上大做文章的例子,和购房者一不小心掉“坑”里的例子,太多了。

最直接的就是高公摊系数与低得房率问题

不同物业类型,合适的公摊比例是不一样的,一般而言,多层建筑合适的公摊比例是8%-15%;小高层的是10%-20%;高层的公摊比例一般在15%-30%之间。

但部分开发商利用民众对公摊的不了解,加大公摊面积,快速推升公摊系数。

2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%

对业主来说,买大比例公摊的房子,得房率低,可用面积小,不划算。

而实际上那些购房合同上清楚标明的25%公摊系数,也可能被“注了水”,是否真正占比25%?你无从得知。

2010年5月31日《焦点访谈》

对山东某楼盘畸高的公摊系数进行报道

通过公摊面积重复收费也是普遍问题之一。

目前,物业费、取暖费等均按建筑面积计费。

开发商回应是,公摊部分收取物业费是小区公共部分需要有人清洁维护,但试想同样计入其内的套内面积卫生,物业也会一同管理吗?不会。而公共区域的变电室、垃圾道、管道井也并不需要一同供暖。

更有开发商将公共部分打造为会所、停车场,再售卖给业主,进行第二次收费

现行的成品房装修款项计价也同样荒谬让人费解。

去年10月,成都发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》,要求到2022年底全成都市只卖成品房。

目前市场上的住宅产品也多为带装修房源,装修价在2000-4000元/㎡之间。

但是装修款计价也使用建筑面积,将公摊包含在内。以建面100㎡,公摊30㎡的住宅产品计算,若装修标准3000元/㎡,需要多付9万元用于虚无的公摊装修上,进一步加重了购房者的压力。

这也是7月25日,成都市购房者集中维权的矛头所指。

针对装修价款的争议,成都市建委曾做出过回应。

称“成品住宅销售价格是开发企业按照市场原则,委托第三方造价咨询机构出具造价咨询报告确定的。造价咨询报告中的咨询结果是以每平方米单价的形式体现,该单价是由样板间装修总价均摊到样板间的建筑面积(或产权面积)上得出的结论,所以在房屋销售时,计算整套房屋装修价格时,也是用单价乘以建筑面积(或产权面积得出,并非是由业主负担了公区部分的装修费用。”

举例说明:A项目编号A-1-1的房屋建筑面积为120平方米,实际套内面积100平方米,样板间装修总价为240000元,咨询报告结论以建筑面积计算,装修单价2000元/平方米;如果改为以实际套内面积计算,则单价变为2400元/平方米,业主实际支付的装修费用不变。”

成都市建委回应装修价款争议

3

 取消“公摊”可以吗?

既然全世界都在使用套内面积计价,公摊带来的问题又那么多,为何大陆不取消?

“利”字当头,取消何等艰难。

排开上述灰色公摊带来的“空子”,这里还需要讲到公摊的一个较大作用——让房价看起来“合理”

还是上述建面100㎡、套内面积70㎡的房子,若总价值100万,以建面计算折扣单价为10000元/㎡,而以套内面积计算折扣单价即为14285元/㎡,房价整整高出了4成有余。

精明的地产商当然会选择以建面计算,至少看起来单价低,可以忽悠不知情的购房者,满足当前严控房价的要求。

通过“公摊”这个概念和“建筑面积”这个基数,在国内统计房价时可以不动声色地大幅拉低房价。

难道就真的没有地方尝试取消吗?

也不是。成都的老邻居——重庆,就是其中的先行者。

早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。

重庆是目前中国大陆少有采用套内面积核算房价的城市。

近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积问题,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。

而目前的舆论高点,或许是个机会,“公摊面积”会成为历史吗?

来源:华西都市报、封面新闻

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