房企半年报预告 业绩大涨难掩现金流吃紧

近日，房企陆续发布今年半年报。业绩亮眼的同时，部分房企负债率再次上升。在“规模化”浪潮中，面临“融资难”的房企，究竟应如何在财务杠杆与经营杠杆之间寻求平衡，如何走高效且可持续发展的道路，成为当下广泛关注的焦点。

1、大房企稳健 中小房企激进

七月下旬以来，上市房地产企业接连发布上半年业绩预告，排名前列梯队房企依然保持高增长态势。万科发布的销售业绩显示，1-7月累计实现合同销售面积2342.2万平方米，合同销售金额3498.0亿元，同比上涨11.8%。前7个月，碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司，共实现合销售额约3475.1亿元，同比增长44.62%；合同销售建筑面积约3673万平方米，同比增长33.08%。融创公告显示，截至2018年7月底，融创中国实现合约销售金额2276.8亿，同比增长70%

中型房企新城控股突飞猛进。前7个月累计合同销售额约1136.63亿元，同比增长106.05%；累计销售面积约921.28万平方米，同比增长129.96%。

此外，中国奥园、花样年控股、龙光地产、建业地产等中小房企今年前7个月合同销售额的同比增幅均超过80%。

业内人士预计，全年“千亿”房企数量将达到30家以上。

房企利润上涨将是今年频发的中报中的一大亮点。亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东分析，因为房地产采用的是预售制度，卖房的时候开发商记预收账款，而不是营业收入，通常要等大概一年半以后物业交房才能算营业收入，才能计入利润。所以，利润来源于前期销售，也就意味着现在的情况只能代表一年多甚至两年之前业绩状况。

2、部分企业负债再升

业绩高涨的背后，是房企债务水平也攀升至历史高位。“目前房地产上市公司规模竞争更加炽热化，加大杠杆实现快速规模扩张，已成为多数房地产上市公司战略抉择。”上述业内人士分析认为，在此背景下，偿还债务的能力、周转速度和现金流状况将成为房企的生存关键。

Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，房企负债率已经达到了13年来的峰值，为2005年以来的较高位。2008年至今10年间，房地产行业整体负债率上升了将近20%。

8月3日，针对“碧桂园有9000亿负债”的传言，碧桂园首席财务官兼集团副总裁伍碧君指出，截至2017年底，碧桂园总负债为9331亿元，其中预收账款3467亿元，有息负债为2148亿元。

“预收账款是已销售但未交楼的楼款，根据会计原则放在流动性负债科目，未来交楼后会结转为收入。因此，2148亿元的有息负债才是碧桂园真正意义上的负债。” 伍碧君表示，由于有息负债在总负债中占比较小，用总负债衡量房企实际负债水平不够准确，在房地产行业多采用‘净借贷比率’来反映房企负债水平。”

净借贷比率也就是“净负债率”，是指扣除预收款项等无息负债及现金后的带息负债与净资产之比

中国社科院国家金融与发展实验室特聘研究员杜丽虹在接受采访时也表示，房企的财务安全性不能以单一指标衡量，而是应该通过短期风险头寸、中期风险头寸与战略理性多个指标共同衡量，去考量企业的再融资压力，以及可承受负债的能力。

3 、“高周转是化解风险最根本方式”

融资渠道趋紧背景下，加快推盘抢销售抢回款为当下房企较佳选择。房企抢跑规模赛道，高周转则是突围的武器。

“我从来不相信弯道超车。如果真正比别人强，那一定比别人快。”鸿坤地产集团总裁袁春在博鳌房地产论坛上接受记者采访时就表示，“我们要提高运营能力和周转速度，但绝不是一味追求速度。”

“我最担忧的是今年有大量的还债高峰期，开发商的资金会严重不足，可能会导致一些企业的资金流出现问题。”一位不愿透露姓名的业内人士称，当下开发商最需要解决的是现金流的问题。

现金流是企业的血液，提高周转率就是提高供血量。知名经济学家叶檀认为，假如企业有能力提升资金周转率，便可以不为债务问题发愁。提升周转率，提高资金利用效率，已经是解决现阶段经营问题的最有效手段，没有之一。

正如叶檀所说，高周转的核心是提高资金的使用率。如果企业有100亿资金，两年周转一次，相当于企业只有50亿资金，但是一年周转5次，就相当于企业有500亿资金。国家宏观经济也有类似的逻辑。如果货币供应和通胀不变，加快货币周转率可加速经济的增长。

阳光城集团执行副总裁吴建斌就公开表示：“高周转是化解风险最根本的方式。如果做不到高周转，其实压力是非常大的。”

4、精细化运营 平衡经营杠杆

在谈及新的市场下房企如何生存时，中国房地产研究会副会长顾云昌就表示，房企要专注于精细化，致力于产品创新，既要做好质量、规划设计，也要在文化、管理、服务上有所提升。

一位接近恒大的人士称，恒大近年来采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低营销、管理、财务三大费用。年报显示，2017年三大费用合共下降2.5个百分点。

上述措施也助力恒大利润上升。据8月6日中国恒大发布盈利预告称，2018年上半年税后净利润较去年同期增长125%以上；核心业务利润较去年同期增长100%以上。

除此之外，企业要进行规模化发展，仅靠财务杠杆的调控已略显疲态。上述业内人士称，要解决规模化发展遇到的问题，还需要整合企业其他方面的资源，结合经营杠杆进行规模扩张。

经营杠杆可细分为人才、品牌、技术(产品)、服务等多个角度。

过往三年，大部分房企都在借鉴碧桂园的人才机制。一位不愿透露姓名的房企人士称，“碧桂园的人才机制客观上来说，颠覆了十几年来房企以‘地’为核心的运营逻辑，引导了行业全面性的进入以‘人’为核心的经营逻辑。这就是个巨大的创新，推动了碧桂园过去几年的高速成长”

新城控股高级副总裁欧阳捷称，“企业为了在房地产市场生存并且还要在规模上面进行扩张，就要将眼光更多的放在人才的培养、品牌的建设以及技术和服务等方面，由财务杠杆转向经营杠杆将是房企的必然选择。”

（来源：北京晚报）