楼市引擎熄火!连万科都怂了?

焦点湛江站小编2 2017-11-15 09:31:48
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2017年楼市调控效果显著,统计局较新数据显示,全国前10个月地产销售增速回落,而央行较新数据显示,楼市暴涨的最重要推手—货币供应的增速正持续放缓,而有地产龙头企业展望明年认为,楼市料将进入小年。

2017年楼市调控效果显著,统计局较新数据显示,全国前10个月地产销售增速回落,而央行较新数据显示,楼市暴涨的最重要推手—货币供应的增速正持续放缓,而有地产龙头企业展望明年认为,楼市料将进入小年。

11月14日国家统计局发布的数据显示,今年前10月,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增长7.8%,增速比1-9月份回落0.3个百分点;商品房销售额102990亿元,增长12.6%,增速回落2个百分点。 

而货币供应增速放缓无疑是最为重要的原因。中国央行此前周一(11月13日)午后公布数据显示,10月末M2同比增长8.8%,增速增速分别比上月末和上年同期低0.4个和2.8个百分点。M2增速在上个月稍微反弹后,再创新低。此前该指标连续八个月走低。

(数据来源:央行官网)

易居研究院副院长杨红旭表示,近几年,中国的很多普通人,也学会一个词:货币放水。其中部分人,居然还知道“M2”,这一金融术语。历害了我的大爷大妈小哥小妹,金融知识突飞猛进呀。这都是炒房炒出来的心得吧。因为他们坚信:这是房价大涨的主要原因。而且坚信中国的印钞机,还将刷出更多的纸币。 

自1990年有数据统计以来,我国的M2增速长期保持2位数的增速,M2增速保持在10%-30%增长区间

但今年M2增速却破天荒回落到个位数时代,10月末更是创造了8.8%的低点,这一数据也刷新了27年来的历史新低。

从央行官网披露的公开数据看,今年1-10月份以来,M2余额的增速震荡下行,今年1-4月增速还在10%以上,自从5月份以后,M2增速已经持续降低为个位数,而且增速还呈现逐月震荡走低的趋势。

M2增速回落,居民中长期贷款贡献不小。央行数据显示,10月居民中长期贷款月新增量不仅环比少增1076亿元,同比也少增1181亿元。

中信证券首席经济学家诸建芳表示,居民贷款新增4501亿元,其中短期贷款增加791亿元,这与9月央行宣布严查居民消费贷有关。中长期贷款新增3710亿元,为年内较低值,与今年2月数值相近。一方面在于10月工作日较少;另一方面是由于地产紧缩政策逐渐对一二线城市销售产生负面影响,传统的“金九银十”风光不再,直接影响到按揭环比下滑。 

海通证券姜超表示,过去两年的居民疯狂举债绝非理性行为,在贷款利率上升和房价逐渐止涨的背景下,10月份居民部门新增贷款降至4500亿只是一个开始,未来居民的新增举债或持续萎缩,并带动社会融资总量的回落。我们预计11月的新增信贷和新增社融分别维持在8000亿、11000亿的低位,再加上去年年末居民和企业部门信贷激增导致的高基数效应,预测11月社融增速将从13%降至12.3%,到12月将降至11.8%。在融资增速趋降的背景下,预计M2也将低位运行。

杨红旭表示,近几个月中国货币供应增速明显下降,也即全社会的资金河流的流速在放缓,而且放缓的程度是少有的!大妈大爷,大哥大姐,小弟小妹们,听老杨一句劝吧:全身血流放慢了,你还能奢望楼市一筋独秀吗?

传统金九银十失色

一线楼市量价齐跌

那么房价较大推手M2增速创新低的背景下,楼市的表现到底如何呢?根据房产研究院发布的《2017年10月国民安居指数》,10月一线热点城市成交惨淡,二手房价格也出现下滑。 

10月历来是传统旺季,然而根据房产研究院发布的10月国民安居指数显示,继“金九”失约后,今年“银十”也成色不足,北京、上海成交量继续下滑。 

其中,上海10月成交面积为33.4万平方米,成交套数2596套,环比下滑达四成以上;北京10月成交面积为20.3万平方米,成交套数跌破1500套,环比下滑29.1%;深圳、广州市场成交较9月略有起色,成交套数环比分别上涨6.9%和10.3%。

(数据来源:房产研究院)

而即使今年金九银十期间表现较好的一线城市广州, 虽然9月与10月房产成交面积连续两个月环比增长,总量达120万平方米,但分析人士依旧不是很看好年底翘尾行情。 

房产研究院首席分析师张波认为,至少到明年年中,房地产政策出现大面积松动的可能性几乎为零。金九银十遇冷也预示着整个市场正在悄然变化,一线城市量价齐跌已无回暖机会,二线热点城市房价涨幅回落趋势明显。在政策从紧的大背景下,市场很可能维持下行态势,楼市降温加速。 

而热点城市楼市成交下滑,也带动了高企的房价出现松动。房产研究院重点监测的全国67城房价数据显示,新房价格虽然维持小幅上涨,但二手房价格已经出现环比回落。

(数据来源:房产研究院)

数据显示,10月房价上涨城市数量继续减少。其中新房价格上涨城市为40城,与9月相比减少了6个城市,二手房价格上涨的城市为39城,相比9月减少了6个城市。 

10月67城新房均价为15302元/平方米,较9月小幅上涨,涨幅为1.66%;二手房均价为13667元/平方米,环比下跌0.03%。整体来看,房价走势正趋于稳定。 

而此前房价最火的一线城市,有的房价与高点相比已出现较为明显的下滑。 

伟业我爱我家数据显示,从今年5月到10月,北京二手住宅成交均价始终在小幅回落,目前的二手房价与3·17新政前相比已经下跌了10%左右。

“3·17”新政以来,北京调控已近8月,楼市调整态势愈发明显。作为北京楼市交易的主要力量,二手房最能反映楼市的真实状态。近段时间,北京二手住宅市场仍呈现低温特征,10月网签量仅为6371套,再次创下今年新低,成交价格也连续6个月小幅下滑。不少市场人士反映,低温市场中也有一些新迹象,比如新增挂牌房源量出现了较大幅度的增长,10月环比上涨了30%,这在一定程度上反映了市场供需矛盾在持续缓解。 

北京中原市场研究部认为,受调控因素影响,楼市成交全面萎缩,新房、二手房成交量降至近五年较低水平,二手住宅均价已连续5个月下跌。十九大会议上政府明确表明加强调控的持续性和稳定性,预计住宅市场还将继续保持低位运行的态势。 

在二手房方面,新增客源、房源比持续下降,买卖双方议价空间不断扩大,在调控政策持续推进、不放松的前提下,预计今后两个月二手房成交量持续维持低位,价格持续小幅下跌。 

而另据广州市中介协会的统计数据显示,10月份,业主下调放盘价的比例为57%,比9月份增加10个百分点。其中成交活跃的一房或单间单位,下调放盘价的比例为51%,相对来说,这种类型物业的业主心态依然比较强硬;两房单位下调放盘价的比例为57%;供应较多、需求较少的三房单位下调放盘价的比例为61%;四房或以上单位的降价比例为62%。 

买家方面,砍价的期望值越来越高。广州链家研究员刘镜棠介绍,从业主和买家双方博弈的最终结果来看,成交议价空间自4月份开始表现为震荡上行趋势,10月份二手房成交的平均议价空间为2.68%,比9月份增加0.39个百分点,其中四房或以上单位的平均议价空间为3.7%,高于其他户型。

万科:明年楼市将进入小年

作为中国房地产行业中的标杆性企业,万科的影响力不言而喻。万科对于楼市的看法也被不少人奉为洞悉行业走向的宝典。 

在11月7日万科的月度经营数据电话会议上,万科不仅披露了自身的经营数据,还对明年的房地产市场做了分析判断。

调控下明年的楼市会怎样走,万科的判断是:会进入小年。 

万科的观点主要总结为三点: 

1、明年房地产销售可能会出现整体性的下降,销售面积和销售金额双降。

2、不同城市分化会很明显,一二线城市房价难以上升,因为经过2016年的大涨,市场本身承接力弱化,加上政策调控,增长会有限。但是继续下调的风险也不存在,因为调整从2016年第四季度就开始了,持续很久了。

3、三四线城市也要分开看,在核心城市周边,本身基础设施在改善,有新的流动人口进入的城市,市场会相对稳定。成交量明显下降的三四线城市,房价有下跌的压力。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。

(原文来源于东方财富网) 

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