2018三四线楼市爆发,预计有100%的涨幅!有你的家乡吗?

楼市资本论发现，中国楼市有个很有趣的现象，一二线在楼市调控下已经明显降温，但是三四线城市的楼市却依然火爆。与其说，2017年是房地产被调控的一年，不如说是三四线城市登上舞台的一年。

对于已经来临的2018年，楼市的关键信号也早已出现。板块大轮动下，从2017年接过一二线楼市大涨红旗的三四线，将继续爆发，预计仍有10%到100%的涨幅。

人们常说，风水轮流转。中国楼市也不例外，易居丁祖昱预测给出2018将有先进表现的三线楼市全名单，分别为无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、烟台、珠海、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜湖、徐州、唐山。

得出这个的结果不仅仅是房地产行业的数据，而是综合分析了高铁出行频率、品牌咖啡店的数量、共享单车数量、外卖订单及飞机飞往上海和北京的频次等能够体现城市活力数据。牛吧！

【一】2017三四线楼市大涨：资金外溢与棚改政策

想要准确预测三四线楼市的未来，就必然要分析过去三四线疯涨的原因。

事实上，大家对此早有共识。一个原因是表面的，那就是当一二线城市被限购限贷限卖的组合拳人为冻结住时，市场上无处可去的资金只能流窜到三四线城市。大量资金的涌入，必然会导致三四线城市房价暴涨，而随着房价上涨也引起当地人的刚需及投资恐慌，纷纷加入购房大军，房价也就越涨越高，也有人形象的将其描绘成“涨价去库存”。

比如，拿三四线楼市的杰出代表蚌埠来说。去年6月份发布的全国70城房价当中，蚌埠涨幅全国排名前列。随后的几个月时间内，蚌埠房价环比涨幅虽然有所回落，但是房价上涨的势头仍然很猛!

另一个原因呢，属于结构性的，中国城镇化的过程仍在大规模的进行。随着三四线人口在向一二线集中的同时，不断完善的资源设施也吸引了城乡的往上一级城市走，带来大量人口增量，在当地购房，大量农民也在自己的县城、市区就地完成城市化，自然房价也会上涨。而重度参与这个过程的国家“棚改”政策，更是起到了推波助澜的决定性作用。

楼市资本论认为国家既然定下了这么大量的棚改计划，政绩驱动下各地方政府必然全力开动，而资金问题，也仍会由中央统筹的PSL（抵押补充贷款）来支持棚改，如上图所示。

【二】2018三四线楼市上涨基础更加坚实

如果说，此前三四线楼市上涨的决定性因素就是以上两点的话，只要分析这两点因素步入2018年，会不会起变化就能判断楼市的走向了。

先看排名前列点，一二线楼市的调控政策是否会松动呢？

楼市资本论认为目前国家对一线楼市的调控力度应该是有目共睹的，另外在最近召开的几次经济大会上，更是强调了今年不会减轻调控的力度，还要巩固目前的成果，防止楼市发生反弹。也就是说，今年楼市的调控政策不会放松，特别是针对一、二线楼市，更要严防调控效果反弹。

随着近日《上海市城市总体规划(2017-2035年)》的正式发布，目前中国较大的两个城市北京、上海都发布了未来规划。楼市资本论了解到其中最重要的内容便是“人口疏解”，据规划上海人口要控制在2500万以内，北京人口要控制在2300万以内。而以这两个当前人口总量常被估计为近3000万的超大城市，疏解人口总量至少在500万。

京沪外溢的500万人，带来的房屋需求量也在200万套。以套均价100万估算，将带来2万亿的资金规模，涌入三四线楼市。考虑到这些人群最终流向首要目标仍是环京、环沪周边，以及家乡的三四线城市，所以这些都是重点上涨区域。

可以说，推动三四线楼市上涨的一二线外溢资金的大基础仍然存在，而且更加坚实。

对于第二点，城镇化过程推升房价正在愈演愈烈。三四线楼市房价上涨的较大推手“棚改政策”，不但延续了下来，而且是变本加厉的延续。

12月23日召开的全国住房城乡建设工作会议对房地产市场的总基调与去年没有实质变化，其中的较大亮点在于棚改规划。会议提出提出2018年棚改目标580万套。而2017年5月国务院制定的2018年至2020年的棚改目标是：改造各类棚户区1500万套，平均每年500万套。较新发布的2018年棚改目标，较三年规划均值上调16%。

长期关注棚改的华创证券对此发布研报，将2018年楼市销售面积预期增速由原来下降4.6%上调至与2017年持平。平安证券则表示：棚改目标预期将将提振2018年三四线楼市销售，将2018年商品房销售面积增速上调2%。

楼市资本论认为棚改主要集中在三四线城市，而超出市场预期棚改计划也必定带来超出市场预期的货币定向宽松PSL，而货币定向宽松砸向大规模的棚改，三四线房价必然随之被推高。预计今年还会继续延续涨势，三线城市的房价要从地级市，县级市来回涨个遍。

而根据国家棚改政策，全国各省市普遍要到2020年，也就是说棚改这个涨三四线城市房价、去库存的利器，还能支撑这些地方的房价至少3年时间。

【三】众多房企重回三四线拿地，最多地价已上涨13倍

不得不说，早已看出未来楼市发展大趋势的还是嗅觉灵敏的房地产开发商。资料显示过去一年，土地市场的热闹与一线城市无关，众多房企资金砸开更多的还是三四线城市的大门。某机构数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。

其中2017年全年，碧桂园的拿地金额约为2645亿元，万科约为1844亿元，保利约为1461亿元，恒大约为1319亿元。这五家房企拿地金额均超千亿元门槛，合计8421亿元，占统计样本50家代表房企的33.2%。

无论是房企销售还是拿地，三四线城市均成为2017年的明星。

值得注意的是，在众多房企的争抢拿地下，部分三、四线城市土地溢价率出现同比暴涨，有的上涨3倍－4倍，多则上涨7倍，甚至近13倍。比如，金华市土地溢价率同比上涨1294.93%。

楼市资本论认为这也从另一方面预示了未来三四线城市的房价上涨，面粉贵了，面包价格自然要涨。

2017年土地平均溢价率（克尔瑞）

最后，你肯定想问那是不是三四线下手的时机到了？

楼市资本论认为，如果你所处的三四线城市属于人口旺盛的区域，是刚需的话，就尽快上车吧，毕竟结婚娶媳妇儿，房子总是会用的着。对于投资呢，适当加码出手，不过也要谨记“房住不炒”的原则，不要投得太过分。

【延伸阅读】

人民日报发文楼市松绑2018年中国房地产调控到底怎么看？

在中国如果说什么东西最能拨动大家的心弦，那么无疑就是房地产市场了，之前兰州、合肥房地产调控松绑，南京、天津、青岛人才引进放松，海南土地政策从紧无论哪个都给大家带来了不小的冲击，甚至有媒体高呼房地产涨价潮要来了？一轮新的楼市暴涨要出现了？的确，从各地的政策来看，现在的房地产政策显得有些让人摸不着头脑，2016年930新政之后，各地全面收紧的房地产政策在一年多之后出现了一些非常奇怪的走势，让大家高呼看不懂，而在这样的时候作为国家喉舌的《人民日报》终于发话了，给我们在楼市走势的迷雾中指出了一些方向。

一、人民日报发文定了什么调？

看中国的政策走势，两大媒体可谓足够权威，一个是《新华社》通稿，基本上国家的大政方针都是通过新华社发布，另一个则是《人民日报》评论，自国家十一届三中全会之后，《人民日报》评论对于政策的解读无疑是最为权威的之

一。所以，此次人民日报发文房地产调控，有着非常重要的标志性意义。

在这篇名为《部分城市楼市放松限制 微调不必过度解读》的文章中，人民日报指出，2018年伊始，部分城市对楼市调控政策进行了调整。具体来看，这一波调整可以分为两类：一是将“一刀切限购”变为“差别化限购”。例如，兰州取消了对偏远区域的住房限购政策，放松部分城区限购条件，同时在有过热倾向的城区加码限售政策。二是定向放松以吸引优秀人才。例如，南京重点针对优秀人才放宽购房条件，允许符合条件的人才先落户再就业。（分类解读，对于现阶段的几类标准调控模式进行了一种梳理，可见人民日报对于一分为二的看待问题的重视程度。）

人民日报接着指出，部分城市调整政策是否意味着中国楼市调控主基调发生变化了呢？中国楼市长期存在房价总体偏高与结构性失衡并存的问题。前者推升了实体经济成本，削弱了家庭消费能力以及生育意愿；后者影响着城镇化进程和质量，制约着地方政府财力。因此，楼市从严调控、长期调控的基调不会改变。（此处的重点在于，人民日报明确表示楼市从严调控，长期调控的主基调不会改变）

所以，从人民日报的发文我们可以证实我们一直以来对于各地楼市调整的判断，这就是“房住不炒”这个特别核心是牢固不可动摇的，各地的政策调整都不是意味着楼市松绑，而是对于原先政策的一些补充，或者是对于一些城市发展战略的政策倾斜，这都不属于真正对于楼市的大政方针的改变。

二、2018年房地产调控到底该怎么看？

中国房地产市场到底该何去何从？这个问题一直困惑着大多数朋友，那么我们就借助人民日报对于房地产调控解释的契机来说明一下未来对于房地产市场的判断。

首先，一个大前提不可动摇，这就是“房子是用来住的，不是用来炒的”，这个大前提不仅被写进了2016年的中央经济工作会议的公报，更被写入了党的十九大报告，这就表明“房住不炒”的原则是我们国家的主基调，国家会下定决心扭转房地产市场的投机氛围，真正打压房地产市场的投机属性，让房地产市场回归到真正的居住属性上去，从而实现整个房地产市场的良性健康发展，避免房地产的灰犀牛产生，从根本上防范金融风险。

其次，房地产为什么各地调控让人看不懂。中国是一个幅员辽阔的大国，在中国各个城市乃至于一个城市当中不同区域的房地产供给与需求都是不同的，之前房地产的调控措施是在房地产市场集体性过热的情况下，国家通过强制手段快刀斩乱麻的强制冷静手法，这种方式虽然收效显著，但也会存在一刀切甚至在某些地方矫枉过正的现象，马克思主义的核心真理是实事求是，所以在房地产市场逐渐冷静下来之后，各地监管层根据市场的供给与需求状况进行一些房地产政策的微调这是符合分城施策，具体情况具体分析趋势的办法，所以每个地方的问题都应该具体分析，不能因为某地政策的略微调整就放大到整个房地产市场调控趋势出现逆转，这是非常错误的判断方法。

第三，房地产市场到底会怎么发展呢？对于未来房地产市场发展的趋势来看，按照我们之前反复强调的判断方法，短期看金融，长期看人口，一个城市房地产市场到底是好是坏，看人口的流动就会非常明确，海南的本地人口规模最近并没有出现显著的增加，所以支撑海南房地产市场的刚性因素并没有出现，所以海南的房地产市场需要的是从严发展。而像兰州，一方面面临着去库存的压力，另一方面作为省会城市对于周边人口还是存着一定的虹吸效应，适度放宽房地产政策也就变得在情理之中。所以，大家要判断房地产市场的发展可以以人口为指标进行预判。

第四，房地产还能够投资吗？说实在的，国家的政策已经非常明确了，房地产的投资属性必然会被挤压。除了政策面的直接控制之外，还有很多的补位措施，比如说租售并举，通过发展租赁市场、保障性住房市场将房地产的供给增强，消弭过度的需求。再例如正在紧锣密鼓出台的房产税，更是从持有环节进行调整，让房产持有者的成本不断提升，从而真正将房地产这匹几乎脱缰的野马拉回合理的轨道上来。

那么对于我们普通人来说，我的建议依然如此，如果是有明确居住要求的刚需人群，大家只要城市人口是净流入的，未来城市的内生发展动力依然存在，那么什么时候买房其实都可以，现在是买房的一个比较好的时机。对于想要通过房地产投资的朋友的话，建议出门左转洗洗睡吧，房地产不是一个投资品，这一点请大家想明白。

房地产市场投机时代已经终结，这一点判断可以明确，任何想开历史倒车的做法其实都是有些解读过度了，不必反应过度这就是当前房地产市场的主要判断。

（原文来源于财经风向）