揭密各大银行加入万亿住房租赁市场的真相

刚刚不久，有消息称：“1月18日，中国农业银行在北京发布了“法人租赁住房贷款”和“共有产权住房贷款”产品，布局住房租赁市场。” 据数据显示：“截至目前，建设银行、工商银行、中国银行和交通银行等已与大约30个省市签署了住房租赁市场发展战略合作协议，合计提供的意向性授信支持金额超过万亿元。

        为什么各大银行加入万亿住房租赁市场，真相又是什么呢？要知道真相，就先得看清楚楼市发展的进程。

         楼市正进入拐点：一是交易冻结。2017年以来，国内有52个城市或地区累计出台282项买卖限制性政策（不完全统计），房子由买卖市场转入租赁市场；二是房价冻结后，也即是说房地产收益从单纯依赖房价涨幅炒作获取收益的时代已经过去，越来越多的收益来源将依赖于租金；三是当交易冻结之后，如果房子又租不出去，那么，各大银行投资于房地产市场的资金就会面临着巨大的风险，于是，租售同权这一大名题是在救金融市场于水火。

        还有一个 值得大深认真思考和讨论的话题，那就是房地产的租金回报率。中国的房地产租金回报率较发达国家而言普遍偏低的。

        而中国房地产租金回报率偏低的背后，最主要还有三个原因：一方面是因为房价较高，其次是因为中国住有所居的买房传统思想，使得租房的需求在下降；另一方面，那就是户藉+人口红利、教育+学区房等制度因素，逼使更多的人加入到买房大军，所以租房的人们就自然少了，租金回报率自然就低了。

        为了保证房地产市场的良性发展，为了金融市场的稳定，为了房地产具有更高的金融属性，“租售同权”这一制度出台了。

       租售同权这是一个长效机制，不但让大幅上涨的房价得到了控制，并让房地产投资行业更加金融化。

        “租售同权”推出的主要原因：是因为中国的房地产租金收益率还非常的低，只要需求增加，在房价处在适中的价格时介入，一定能获利长期稳定的收益。为什么这么说，一切得让数据说话。

         我们先来看看以下的数据：国际等级较高的是纽约和伦敦，属A++级：纽约的毛租金加报率在2.43%-6.28%，伦敦的毛租金回报率在3.94%；A+级：新加坡的毛租回报率是2.54%、香港的毛租回报率是2.75%、东京的毛租回报率是4.79%；而中国同等级的城市，北京的毛租金回报率才有1.37%、上海的毛租金回报率才有1.48%。

        再看， 中国部分重要城市与国际部分城市的毛租回报率比：深圳的毛租金回报率1.38%、广州的毛租金回报率为1.69%、成都毛租金回报率2.53%、沈阳毛租金回报率3.23%、哈尔滨的毛租金回报率4.12%。而多伦多、悉尼、华盛顿、波士顿、伯明翰登城市的毛租金回报率均在4%至6%之间。从上述数据看来，中国的房地产租金回报率同比发达国家是存在一定的发展空间的。

         注意：*说明：以上提到的租金回报率都是毛租金回报率，即年租金/房价，并未参考税务、物业费、维护成本等其他杂费。而房价方面，在这主要研究二手房的价格，未考虑新楼盘。

        经过上述的数据分析得出，中国各大城市的租金回报率普遍较低，最主要的原因还是房价太高，特别是大城市的房价越高，回报率就越低。比如北京的回报率是较低的。换而言之，沈阳、哈尔滨毛租率较高，侧体现出房价相对的低所至。

        而房地产经过了一轮调控之后，各大城市的房价也开始有所下调，随着租房时代的到来，这些数据会有相应调整。

        为什么要推出房地前租赁长效机制？供需是衡量经济发展的标准。有数据表明，中国租房人口比例远不及发达国家城市。 比如，中国的租房率：北京约为32.2%，广州46.9%；而纽约的租房率高达56.9%；伦敦在2025年也将达到65%；东京则有机构声称目前是90%租房率。

         值得大家重点关注的是：中国房地产发展迹象表明，年轻一代的买房年龄正在推迟。有数据显示，北京首次购房人群年龄已经从2013年的30岁推迟到2016年的34岁；更重要的是，有权威数据发现，而2010年到2016年，30岁至50岁的租赁人口占比从原本的11%升至47%。

         从经济学的角度来讲，哪儿需求在增加，它就会具备投资价值。特别是在“租售同权”制度下，中国人买房的传统思想将会被颠覆，更多的人会进入租赁大军，房地产新的时代也来临，房地产金融创新也应运而生。

       各大金融机构看到了市场存在庞大的需求，预期中国房地产的租金回报率会上升，所以，这才是各大银行陆续进入房屋租赁市场的真相。

    注：以上观点纯属财姐个人观点，不作为买卖依据。据此入市风险自负！

来源：财姐每日经济学