“涨价去库存”又开始了?7年前楼市历史会不会重演?高层定调

去年楼市遇冷，很多人说楼市的转折点已经到来，也有人说房地产行业的发展规律本身就是周期性的，不必大惊小怪。切实回顾过去20年房地产行业的发展规律，处在“大涨”和“平稳”两个阶段。

不过周期也分大周期和小周期，我国房地产业此轮房地产大周期起步于1998年之后。自从1998年我国住房商品房改革以来，我国的房地产行业就进入了腾飞期，房地产行业快速发展，城市不断扩张，房价飞速上涨。大周期中又分为几个小周期，其中包括1998年～2008年、2009年～2014年、2015年～2021年，其中2008年主要因为全球经济危机，我国也收到影响，因此造成房价上涨停滞，但随着经济的恢复，房价也随之再次大涨。

而2014年由于过度开发，尤其是一些二三线城市，商品房库存量严重超标，根据相关数据显示，在2014年我国商品房库存量达到了6.2亿平方米。再加上当时遇到股市的大牛市，大量资金流入股市，甚至出现很多人卖房炒股的情况，人们买房的意愿偏低。因此很多房企面临销售压力，房子卖不出去，意味着回款困难，开发商拿地的积极性不高，进而影响土地市场，从而影响城市发展。

因此在2015年国家开始出台去库存政策，首先是棚改2.0模式，国家推出对拆迁户进行货币化安置的政策。其次各大城市开始提出“涨价去库存”，一方面出台鼓励农民进城买房，对购房者降低首付比例、发放购房补贴、税收优惠等一系列去库存政策。另一方面推动房价持续上涨，进而推动购房者尽快买房。在这样的政策下，对于楼市的刺激效果显著，2016年除了各大城市的房价快速上涨以外，很多三四线小城市的房价也疯狂上涨。例如南京、苏州、郑州、杭州在2016年房价上涨幅度都超过了30%。除此之外很多三四线小城市的房价也快速上涨，例如我朋友的老家周口，在2016年，平均房价直接从4000元/平方米涨到了6000元/平方米。

由于房价上涨速度过快，不仅对实体企业造成挤压，也导致刚需买房的难度越来越大，造成很多购房者怨声载道。因此在2017年我国政府为了抑制房价快速上涨，从而提出了“房住不炒”的政策理念。除此之外围绕着“房住不炒”出台了限购、限贷、限售等调控政策，在这些政策的引导下，接下来的的2～3年里，房价开始回归“稳定”。

而到了2021年，由于金融政策的收紧和住房资源的过剩，楼市似乎要走入2014年的循环。在去年的下半年，很多城市的房价都出现了下跌，无论新房还是二手房房价都跌到了低谷期。房地产行业遇冷，开发商销售遇冷，很多房企爆发债务危机，甚至一些房地产行业的龙头企业出现暴雷的情况。另外库存量又严重挤压，根据上海易居研究院发布的数据显示，截止到2021年年底，我国前100城的新建商品房库存量达到了5.2亿平方米，基本和2014年的库存量相持平。其中一些三四线城市的商品房库存量超标更加明显，例如山东德州新房库存量达到6万套，但去年的销售总量只有1.5万套，这就意味着即使德州不再开发楼盘，只消化库存也需要4年的时间。

在这种情况下，7年前的情况再次发生：楼市遇冷，库存严重积压，开发商资金链紧张，房企爆发债务危机。房企为了回笼资金开始出台打折促销政策，一些城市房价销售量齐跌。楼市的不景气，从而影响到经济上，导致经济的不景气。

紧接着一些城市开始出台“救市”政策，在去年的12月份哈尔滨率先打响“救市”排名前列枪。其中“救市”政策包括一方面帮助房企脱困，重点减轻房企的资金压力另一方面进一步促使住房需求合理释放加大对刚需购房者的补助力度。而今年春节刚过，越来越多的城市开始“救市”，例如郑州在三月份的排名前列天出台了19天楼市利好政策，其中包括放低购房门槛，对个人贷款加大投放，下调利率等等。除此之外很多城市开始降低住房首付比，鼓励人们买房，截止到3月1号，我国已经有16个城市发布了不同内容的降低首付政策。

而本轮的楼市“救市”政策，效果也非常明显，一些一线城市的楼市率先“回暖”：根据广州当地媒体报道，截止到3月1号，广州已经有将近26家楼盘不约而同地宣布：从3月1日起，宣布涨价，取消折扣。

除此之外，春节过后，北京、上海、杭州一些城市的楼市也开始逐渐回暖，新房二手房价格和成交量都有所上涨。以上海为例，根据中指院发布的数据显示在2022年1-2月，上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售1037.49亿元，同比上涨48.97%；销售面积TOP20企业合计销售169.33万平，同比上涨34.16%，其中销售额突破50亿元的房企达到了7家。

有人说难道7年前的历史会“重演”吗？又要走“涨价去库存”的老路了吗？对于这个问题，笔者认为答案是否定的。为什么这么说呢？虽然现在国家的调控政策可能和7年前相似，但环境已经和7年前大不相同。首先来说如今只有个别城市的房价出现了上涨，大部分城市的房价仍然保持平稳甚至出现下跌。另外如今的房地产没有了像2014年一样棚改政策的支持。其次现在我国很难再释放大量的住房需求。一方面现在我国城镇居民的住房拥有率已经很高，根据相关数据显示，截止到了2020年我国城镇居民的住房拥有率已经达到96.86%，户均1.5套，所以随着人家购房观念的改变，未来对于大多数城镇家庭来说已经不缺房子。另一方面我国城镇化率已经达到了63.89%，所以未来不会再有大量的人口由农村向城市转移。再加上最近几年我国新生人口出生率持续走低，再过几年我国很可能就会进入人口负增长时代，没有人口的支撑，就很难支撑起住房需求。

另外在今年3月5号的两会工作报告中指出2022年楼市调控方向：①“房住不炒”总基调不变，“三稳”目标不变；②租购并举，加快发展保障性租赁住房，将是新发展模式的重要方向。由此可以看出，高层对于楼市调控的目标还是为了“稳房价”，而不是让房价继续大涨。