特别!这份文件,透视湛江下一个十年!

海东发展，又迎新的突破点！日前，关于《湛江海湾大桥暂停收费后相关问题解决方案（征求意见稿） 》意见的函正式公开。

▲相关文件事实上，早前湛江政府就针对海湾大桥暂停收费一事，开展过相关会议，加上当下项目征求意见稿的公示，无不意味着：湛江人民心心念念的海湾大桥免费通行，政府一直都在着力推动。事实上，海湾大桥如果真的实行暂停收费，除了方便市民两地往来之外，在城市建设层面上，还拥有更加深远的意义。

01.一桥飞架，拉开湛江城市骨架

首先，是加速两地人员的流动。根据文件，暂停收费后，海湾大桥的日均车流量将比现在增加15-20%，即能达到6.55-6.72万车次。客流的加速，其本质上更是资金流的加速。其二，海湾大桥暂停收费，其深一层意义，在于城市发展的“必然性”。问大家一个问题，根据文件，海湾大桥原本计划收费至2027年，但为何今年突然公布了这样的文件？原因显而易见：城市发展的必然性与迫切性。准确来说，是湛江当下的规模和体量，并不满足于当下城市量级的快速提升。

▲湛江主城区湛江城市的定位，已发生实质性的变化

要知道，当下举国都朝着中国全面现代化的目标加速奔跑，作为粤西重要发展极，拥有巨大区位优势的湛江，其发展更被国家重视。

2017年，广东省委省政府把湛江列为广东省域副中心城市。今年1月，广州市政府与湛江市政府签署战略合作框架协议。

这份协议，是两市贯彻落实中央和省区域协调发展战略的重要举措，完善“双核+双副中心”动力机制的具体行动，将开启两市深度协作。

是的，拥有优越地理区位的湛江，无论是在省政府还是中央层面的眼中，它都是一颗十分璀璨的明珠。

如此，湛江城市的定位，已然发生实质性的变化。这，是湛江城市发展的必然性。

▲湛江过去的湛江，在改革开放发展的大浪潮中，被其他城市赶上，错失了一些机遇。如今的湛江，已经被定位为省域副中心城市，粤西的重要发展极。时代新风口到来，湛江的城市体量，势必要快速追上它更高级别的城市定位。这，就是湛江当下发展的迫切性。

02.湛江未来能级，对标万亿GDP城市

如此，湛江便为这所城市规划了两大重磅城建，而且实施速度十分迅速。广东第三大国际机场——湛江国际机场，以及湛江北站规划的“五龙入湛”。往下看，这两大重磅城建，究竟意味着什么？整合万亿资源，向“航空大都市”迈进首先，湛江国际机场，可是广东第三大国际机场，2025年旅客吞吐量预计达到1000万人次，通航城市超过60个。1000万人次，这是什么概念？来看下面两个城市。浙江宁波，副省级城市，2020年GDP超过12000亿，全国排名第九。而宁波栎社国际机场年旅客吞吐量，较高达到了1241万人次。福建省会城市福州，2020年GDP超过10000亿。福州长乐国际机场年旅客吞吐量，较高也达到了1476万人次。

▲宁波栎社国际机场

这两所城市无论是目前的GDP，还是机场旅客吞吐量，都在全国排名前列。而湛江国际机场的预计的1000万吞吐量，是与这些城市对标的。

广东省政府把这广东第三大国际机场设于湛江，无疑，是把未来的湛江与这些城市的能级划上等号，用意十分明显。

▲湛江国际机场 来源：澎湃新闻

那么，湛江为何要建设这么大型的国际机场，又能为湛江带来怎样的超级红利？事实上，作为粤西发展极点，湛江的区位条件十分优越。东部，是粤港澳大湾区，南部，是海南自由贸易港，其自身，又处于以湛江、海口为中心的高级城市群——北部湾城市群中。湛江就同时位处三大超级经济体辐射圈内，无疑，湛江已经成为吸纳优质流量的强大磁极。也因此，一二线的海量城市资源，如人口、产业、货流、资金等等，都将被湛江虹吸于此，交汇、融合，迸发出强大的能量。如此，就决定了湛江必须要拥有能够承接这些超级红利的载体，广东第三大国际机场——湛江国际机场，正是不二之选。

湛江当下的城市定位，决定了湛江必须要有这样一个国际机场，来承载来自世界的万亿红利。而这个国际机场，也能为湛江产生巨大的发展势能。其实，在民航业界一直流传着一个1：8效应，就是说机场的投入产出比可以高达1：8，投资一个机场，就可以引进源源不断的人流、资金和信息，推动地区产业升级和经济发展。而产业的发展，也将带来人口、经济、交通、配套等各种资源，如此循环，良性发展，助推湛江腾飞。

▲示意图，来源：视觉中国

再者，湛江的 “五龙入湛”，意味着什么？高铁枢纽，让湛江对接世界再来看这所城市——泉州，福建批复的海峡西岸经济区中心城市之一，2020年GDP超过10000亿。这所万亿GDP城市发展至今，也仅有福厦铁路、和即将运营的兴泉铁路，和已经在建的福漳高铁和厦漳泉城铁等城市轨道（不计规划中的铁路）。湛江一城独揽5条高铁规划，也无不体现了国家对湛江的重视程度，其未来能爆发的势能究竟有多少，不难想象。

▲湛江中心站枢纽地区十字轴带示意图这些把湛江与广州、深圳、海口等一二线城市链接起来的高铁轨道，凭借着其对资源运输的超强能力，将全国的“营养”源源不断的输送到各个城市中。而作为粤西发展极点、省域副中心城市——湛江这颗强大的“心脏”，将这些资源极好地收纳于一体，进而吸收并融合，化为己用。

比如深圳的福田站，在城市的黄金旺地，接入广深港高铁，并通过4条地铁（规划），向全城进行辐射。

又比如香港，西九龙站引入了广深港高铁，为香港注入源源不断的发展势能。

▲香港西九龙站，高铁进城代表

没错，对于市民生活来说，无论是高铁轨道，还是空港飞机，都很大程度便利了人们的跨城出行。而对城市来说，高铁、飞机都是当下国家正在大力发展的现代交通方式，对城市发展具有巨大促进作用，将城市与城市之间，搭起一道快速往来的通道。将资金流、客流、技术流迅速打通，通过资源的整合和吸纳，可以迅速拔高城市的能级。不过，要让这两大城建为湛江带来较大的收益，也必然要求湛江需要达到一定的体量，才能将这收益发挥到较大化。这，就是为什么湛江要全力发展海东的必然性。

▲一桥飞架，两极联动

03.湛江发展的迫切，海东崛起的必然

根据省十四五规划，海东新区是省政府点名的湛江少有一个省级新区和功能平台，重要意义不言而喻。无疑，位于市区东部的海东新区，是湛江实现拉伸骨架，扩大城市体量的关键抓手。其实，当下湛江拉伸骨架，已将锚点分向四方，多点发展。但深受省青睐的，却只有海东新区，究竟为什么？

▲省十四五规划内文

地段平权，海东将承接市区超级红利首先，是海东新区与市区核心的距离。放眼全国城市发展规律，客流一般都是从人气高的区域，慢慢往离它最近，且有发展前景的新区逐渐渗透。例如，上海从黄浦外滩，发展到浦东新区陆家嘴；广州从越秀环市东到天河城，再到现在的珠江新城，由西向东逐步渗透推进，莫不如此。海东新区，与湛江市区仅仅只是一桥之隔，海湾大桥实现免费通行后，两地的客流、资金流、物流、技术流来往必然更加密切，“地段平权”将更快实现。

▲一桥飞架，两极联动很简单，湛江市区当下开发已经饱和，资源满载，如要进一步大规模发展，只能采取大片区旧改。但人口密集的市区，旧改难度可想而知，绝非短期可以实现。也因此，市区无疑将会把自身的巨量资源外溢到周边。作为湛江承东启西的交通枢纽，在西部的麻章，更多的是为湛江整合外部资源，将资源红利导入湛江。虽然本身拥有广阔土地可供开发，但与市区之间还有大片空地未连片发展，更多会依靠高铁站作为发展支撑。

▲示意图

如此，与市区核心仅一桥之隔的海东新区，便顺理成章成为承载市区超级红利的排名前列载体。因为，海东新区满足了湛江几乎所有区域的优势，让其深受政府重视：天然的区位距离优势、强大的政策支持、大片的可开发土地。土地资源充足，就有无限可能拥有大量连片的可开发土地，才能让湛江在此可以描绘未来精彩的蓝图，拥有无限的可能性。而当下，海东所描绘的蓝图，正在逐渐变为现实。

2009年，湛江成功申办了第十四届省运会，市区东侧，拥有大片土地资源的海东新区，成为建设奥体中心的较佳地址。

2015年，位于海东的湛江奥体中心正式建成，如期成功举办了第十四届省运会。海东新区，也让无数人意识到这里超强的可开发性。

▲湛江奥体中心

也因此，近几年来，无数企业都瞄准这一极具价值的地方。

湛江排名前列高楼，刷新粤西天际线首先，360米的粤西排名前列高楼——湛江地标商务中心，就已经坚定了湛江要全力发展海东的决心。一个区域高楼的林立，并非没有来由，往往与政府对之规划定位有关：种下梧桐树，引得凤凰来。

要知道，天际线每一次刷新，都是城市的一次蜕变。一般来说，这些高耸天际的地标大多位处商圈核心，城市繁华地段。

在迪拜，这样的地标是828米的哈利法塔；在魔都，是陆家嘴的上海中心（632米）；在广州，则是珠江新城的双子塔（东塔530米，西塔449米）和小蛮腰（454米）。

如今，湛江地标商务中心已经开工，海东商业的蜕变，已经拉开帷幕。未来，势必将有大量城市白领，机构人员在此穿梭奋斗，为城市创造无数价值。

▲广州璀璨的地标

但，海东的爆发能量，远不止于此。旧改铺开，海东大城蝶变开启

旧城改造，让海东新区，开启深一层蜕变。

片区内较大的城市更新项目——南油产业新城旧改项目，总占地面积约3000亩，总投资约350亿，将由深圳地产巨鳄华润打造，计划今年开工。

城市更新，可是华润集团的拿手好戏。譬如——位于罗湖的深圳华润中心，是华润排名前列城市更新的项目，同时也是全国排名前列真正意义上的都市综合体。

从2002年万象城开挖，到2009年深圳华润中心全面落成，在短短几年时间，包括深圳万象城、君悦酒店、幸福里、华润大厦在内一批城建投用，颠覆了深圳的生活方式。

时至今日，以“万象城”为主导产品的综合体项目，已进入中国内地十多个城市，所到之处，版块面貌都无不焕新。

▲万象城改造后（图源网络）

再譬如深圳曾经较大的旧改项目，位居南山科技园东区的大冲村。

华润置地进行旧改后，昔日破旧的大冲村，逐渐变为一个280万平超级综合体，也是中国排名前列城市人文综合体。

万象天地、华润置地大厦、华南排名前列诚品生活、全龄段教育、高端住宅润府、精品公寓、五星级酒店等多元业态，颠覆了深圳的生活方式。

▲大冲村改造前（图源：合一城市更新）

▲大冲村改造后（图源网络）

经济发展，城市公共配套增加，居住环境改善，物业升值，这便是城市更新具备的魅力。

就湛江来说，旧改这张牌，海东打的不仅“大”，还“精”。华润打造下，同样的剧本，或许又要在海东上演。

规划陆续落地，海东蓝图，将成现实

没错，粤西排名前列高楼、片区超大旧改......湛江给出的信号，十分明显。而海东的爆发，并不止于此。

片区内首座高等学府——广东医科大学湛江海东校区，项目概算17.35亿，占地约1000亩。这是省委省政府，支持湛江建设区域教育的省市共建重点项目。

粤西地区规模较大的集医疗、教学和科研于一体的三级甲等综合医院—广东医科大学附属医院海东院区。其面向的是，粤桂琼交汇区域近3000万人口。

此外，湛江一中海东校区、文化馆、图书馆、博物馆“三馆合一”，以及湛江湾实验室龙王湾研发基地等一批规模大、定位高的新兴城建，全都落子海东。

▲广东医科大学附属医院海东院区效果图海东新区，依靠天时地利，将这些和市中心同等水准甚至更好的城建，不断导入。从纸上的规划，先后落成为现实。“服务粤西、辐射北部湾、面向世界。”这不仅是海东的机遇，更是海东的决心。

▲湛江海东

04.大城崛起，《财富》世界500强龙湖来了

是的，这样集万千宠爱于一身的海东，孕育出的必然是风口。也因此，作为肩负湛江未来的海东新区，在这做好的时刻，迎来了一家极具匠心的企业——龙湖。而这里，也成为龙湖重塑湛江人居，打造城市封面的较佳位置，就将旗下高端住宅系列担当——原著系带来了海东，联手恩祥集团，打造龙湖恩祥·岭南原著。为湛江未来，献上城市封面之作。

▲案名发布

上月24日，龙湖在湛江城市战略暨品牌案名发布会上，正式公布项目案名，但并未详细解析项目，让不少客户好奇，原著系到底是什么样子的产品？

房叔特别了解到，项目除了高层住宅之外，还将带来湛江前所未见的创新墅区。也因此，龙湖恩祥·岭南原著，在房叔看来，或许会是湛江高端住宅圈的颠覆者。

2021年，湛江与龙湖，有如伯牙遇子期。而海东，也迎来了专属于这座城市的高端住宅作品。

这座未来大城，与这家极具匠心的企业，将会碰撞出怎样的火花？我们拭目以待。