国土部突然放大招!房企遭遇抢食者,农民多了一笔钱!

文/吾心

昨天傍晚，国土部突然放出两则重磅消息。据新华社新华视点微博消息：

说实话，看到这两条消息，我既感到意外，又觉得时候真的到了，水到渠成。

我们来逐条解读一下。

关于第1点，大白话就是，以前政府直接卖地给房企，盖成房子卖给居民。今后不一样了，政府不仅卖地给房企，还可以卖地给非房地产企业，只要你拿了地按照规划盖成房子就行。当然你也可以不盖成房子，你可以和开发商合作，或者直接再卖给开发商去盖房子。

这里的非房地产企业实际上形成了政府之外的居住用地供应方，也就是政府不再垄断供地。

这有点类似什么呢？我觉得跟现在的电信行业比较类似，以往是你办电话卡只能有移动、联通、电信一级电信运营商可选，但目前电信行业多了二级虚拟网络运营商，京东、苏宁、腾讯、小米、蜗牛等等。这些二级的虚拟网络运营商没有自己的网络，而是租用三大运营商的网络，但拥有有专属的号段。

如果按照这个路子走下去，土地供应的确会越来越多元化。但还是那个问题，引入新的角色，实际上就是多了一个分红者，如果土地成本降不下来，一切还是很棘手。政府收入来源，除了收税就是土地了，这里最关键的还在于土地财政能不能就此被终结，只有其他方面的收入多了，土地才有可能放手，价格才有可能降下来。

此外，非房地产企业拿地，属于不专业的人要干专业的事，他们有没有这个实力和专业的房地产开发商抗衡，这又是一个问题。未来要么是非房企拿地，开发商实际上沦为代工角色，要么是相互合作，分一部分股权给开发商，实际发展情况还有待观察。

此外，非房企到底是以什么方式拿地，非常值得关注。按照姜大明部长的说法，不大可能是非房企和房企一块去土拍市场上去竞争，这里到底是以什么方式拿地，需要相当的智慧。至少要有一个问题必须要解决，如何平衡非房企和房企之间的利益。因为非房企不可能仅仅是土地供应者的角色，他们有可能直接开发手中的土地。如果土地成本过低，那么开发商这边的利益很难平衡。

不管怎么说，这算是一个巨大的进步了，但还有很多问题需要解决，土地多元化供应不能仅仅停留于多元化，多元化的目的是要增加供应，降低房价，让更多人买到房子，这一点还需要更多努力。

关于第2点，其实很简单，它就是农村地权改革更进一步的探索——宅基地使用权入市。

大白话就是，宅基地变现更容易了，不仅可以在集体内部转让，而且可以通过抵押、出租的方式变现，抵押或出租的对象不仅限于集体内部，可以是外地来的企业等等（城里人买宅基地还是不允许的）。

先前农村耕地和集体经营性建设用地入市已经在推进了，现在轮到了宅基地了。那些长期在城里定居但户口在农村的人可以通过宅基地转租抵押获得一笔收入。

当然最利好的还是城乡结合部的那些农村人，他们的土地价值更高，出租或抵押获得的收入更高，对于他们来说，未来也能像城里人出租房屋那样出租宅基地获得长期稳定的收入。个人认为，相对于抵押，出租宅基地的可能性更大。

但是需要注意的是，这里是出租宅基地，而不是出租农民房。这意味着有可能需要推掉宅基地上面的房子，因为这些承租这些宅基地的基本上都是下乡的工业企业，农民房可能不是他们需要的，他们只需要宅基地，在宅基地上盖他们需要的建筑。

如果你长期在城里定居，或许可以接受这种出租方式，你只需要牢牢抓住宅基地的资格权即可。如果你要求保留农民房，那可能不大好变现。

我的感受是，这里至少有一个考虑，那就是想加快农民进城，帮助他们解决进城买房的资金问题。很多农村户口的人，已经长期适应了城里的生活，但买房定居还缺资金。抵押能一次性获得更多资金，而一次性转租10年乃至20年，也能获得一大笔钱。

（原文来源于楼市微观察）