今明两年,要把“房产变存款”还是“存款变房产”?选择很关键

据央视新闻报道，2020年12月31日下午，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起实施。

该通知也是最近经常被提到的“限贷令”，将大中小银行分为5个等级，并分别设立了相应的“房地产贷款占比上限”以及“个人住房贷款占比上限”。换句话说，自2021年开始，银行关于楼市资金的流动“上限”已经确定了。

此外，我们还能得出两个结论。

回顾近20年来有关楼市的调控，很少有排名前列天发出通知，第二天就正式落地。这次时间之紧迫，并没有留给市场丝毫反应时间，说明对于楼市资金的管控力度之大，对于开发商来说，资金来源也受到了一定的约束。而另一方面，结合上半年央行与银保监会对于房企制定的“三道红线”来看，三道红线对于房企的负债率提出了要求，相当于限制了房企资金的“需求端”而“限贷令”对于银行提出了要求，相当于限制了楼市资金的“供给端”，两者相辅相成。

为何要对于银行流入楼市的资金进行限制呢？其主要目的也是对房价进行调控，有专家对于过去20年房价走势进行了调查，结果发现几乎每次房价大涨的时期，银行房贷贷款比例都会上涨。其中最为明显的是2016年的一次房贷大涨，当时四大行的房贷占比均超过了70%，中国银行房贷占比超过了80%。因此，对于楼市流入资金进行限制，是有助于控制房价的。

再来谈谈大家最为关心的问题，今年起应该“房产变存款”还是“存款变房产”？换句话说，应该尽早买房还是将房子出售。回答这个问题之前，我们可以分析一下未来楼市有哪些趋势。

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房企作为资金密集型企业，资金流动是非常关键的，有了资金才能进行土地的拍卖、新楼盘的建设，但如今负债率有了要求。而根据多家机构统计的数据来看，很多房企已经踩线了，并且负债率都超过了70%的要求，比如一些龙头房企恒大、碧桂园都位列其中。因此，很多房企都需要采取相关的措施来降低自己的负债，比如去年的“金九银十”期间，恒大就以“全国房源7折”来增加自己的销售额，加快资金变现来降低负债，而后也有一些房企进行了相应的降价活动。

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而对于银行来说，放贷比例受到限制后，今后的对于个人房贷审核则会更加严格，特别是第二套及以上的购房者，资金限制将更为严格。这样避免了楼市进一步炒作现象。而对于首套房购房者来说，则不必担忧类似情况。

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在过去几年楼市不断的调控下，房价终于从大涨趋势回归到了平稳趋势，这与2016年提出的“房住不炒”理念有着密不可分的关系，将房价的涨势控制住了。而今年也是“十四五”规划的排名前列年，在去年的规划大纲中，也再次明确了接下来5年楼市整体发展方向。

至此，关于未来应该存钱还是买房的问题，笔者觉得应该分人群来讨论。

对于刚需购房者来说，可以选择入手买房，尽管楼市在不断调控，但其本质是希望楼市稳定发展，避免房价上涨过快，而不是将房价朝着下跌的方向来调控的，因为房价大跌的危害程度更为严重。因此，未来房价会以稳定为主，随着炒房客不断退出，楼市泡沫也会逐渐消除，因此刚需没有必要担心未来房价大跌。

对于投资者来说，不建议将房子作为投资品，因为随着房价走势逐渐平稳，投资房产利润空间越来越小，相反持房成本越来越高。如今很多地方二手房市场挂牌量也在不断增加，说明二手房想要出手并不容易，随着退出市场的投资者越来越多，二手房可能面临“有价无市”的问题，也就是被“套牢”了。