楼市出现“排队卖房”?2大逆转消息,2021年房产走势或没

听说，有购房者“免费送房”，5年前卖成2万/平米

据中国证券报报道，某房产大V称，某楼盘在环京地区香河的房价曾经高达2.5万元/平米，如今5年时间跌去了三分之二，现在单价仅8000元/平方米，且买房就送车位，已经跌到了“膝盖”位置。不仅是香河，还有燕郊。

在不久前，有业主发出“燕郊房子免费送”的消息，前提是剩下的贷款由接手者来还。究其原因，是因为这位购房者在高点买了一套房子，随着后期房价下跌，越还贷感觉越亏。

“免费送”的房子能接手吗？其实我们可以先算笔账，当地房价已经下跌，当前未还清的贷款额已经与新房价值相差不大，这种情况下，所谓的“送房”，只是楼市“虚火”消退的表现而已。

如果我们放眼全局，不难发现，房地产可能发生大范围的“排队卖房”现象。

一方面，新房库存压力显现

易居地产研究院报告，截至2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为49840万平方米，环比减少2.2%，同比增长5.6%。百城库存保持连续27个月同比正增长，说明总体还存在一定的去库存压力。具体来看，新建商品住宅供应量为2214万平米，而成交量为3344万平米，一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3001、26204和20635万平米。

更令人担忧的是，中泰证券宏观分析师陈兴3月15日发布的报告显示：截至2020年底，全国商品房广义库存已超过70亿平方米。也就是说，在全国住房平均价格突破1.1万元的当下，仍有70亿平米的房子卖不动。

那么，为什么还有这么多积压没卖出的房子呢？

其实，传统的库存测算方法，是将已竣工但未销售或出租的商品房面积计算在内，比如房企盖的5000套房子竣工了，只卖出去了1000套，还有4000套没卖出，剩下这4000套就是待售库存。但从广义上看，已开工未竣工且未销售的期房，也应该算在待售面积里。

简单来说，就是在预售制度下，开发商建设到规定的层高拿到预售证，不用等到竣工就能卖房，而正在施工的面积当然也应该算进待售库存里。按照这样的思路，将历年累计新开工面积与历年累计销售面积之差，构建出更广义的地产库存指标，才得出此结论。

另一方面，二手房市场“抛压”达到峰值

据2021年《3月国民安居指数报告》，全国新增挂牌房源量环比上涨83.9%。一线四城均有不同程度的上涨，其中广州环比涨幅较高达到83.4%。从全国范围来看，吉林、呼和浩特、石家庄、银川和哈尔滨的新增房源环比涨幅先进其他城市。像吉林、呼和浩特这些北方城市，二手房挂牌持续增加，但购买力却没有随之增长，意味着二手房市场“抛压”已经达到峰值。

因此，在新房库存、二手房抛压的作用下，房市很可能出现“大范围的卖房”现象。从表面上看，库存越多，卖不动的房子就越多，当供给和需求虚实失度，楼市走弱几乎是可以预见的事情。但是，所谓的“排队卖房”，并不能说明所有城市、所有开发商和二手房业主。毕竟当前的楼市结构依然是分化的。

对执行新房限价的城市来说，新房依然会很抢手，不过，全国大量没有严格限价的城市，尤其是三四线以下的地市县城，不管是开发商手里积压的新房，还是那些位置偏远的老房子，都绝非能短期消化掉的。

这样的情景在7年前也发生过。2013-2014年，狭义商品房待售面积升至7亿平米，如果考虑到广义库存，2014年的情形与现在可谓是如出一辙。但历史可能相似，却不可能简单地复制。

要知道，当年的库存虽然高企，居民杠杆率还在合理区间，通过棚改货币化、去库存、降息等各种措施，自然能起到立竿见影的效果。根据申万宏源的数据，2014年10月份的时候，房地产中期库存达到历史较高，随后经历了棚改货币化、历经52个月的去库存，到2018年末已经降低到了2011年的水平。

所以，在7年后的今天，哪怕房子积压70亿平米，也不可能重复历史。

央行作出决定，2大逆转消息，风向变了

1.按揭利率上升，银行开始对房地产“限贷”

今年开始，央行针对银行的资金供给实施了“房地产贷款集中管理制度”，给每一家银行制定了房地产贷款余额占比和个人房贷余额占比，且标准也各有不同，以六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为例，这两类银行为排名前列档，上限分别为40%和32.5%。在此标准下，各家银行的房地产贷款都不能超过这个比例。

2.迅速彻查违规贷款流入楼市的情况

据媒体报道，多家上市银行高管在业绩发布会上均表示：将按照监管要求，加快相关涉房贷款调整力度，在贷款投向上严格把关。其中交行行长刘珺表示，已经将排查经营贷流入房地产市场作为今年的重点工作持续推进，目前已经采取措施，包括冻结相关用户的额度、提前收回贷款等方式，并将进一步加强个人经营贷的管理。

地区方面，广东辖内（不含深圳）信贷资金违规流入房地产的排查情况已经有了初步结果。2020年4月以来，辖内中资商业银行15.4万笔、合计1771.73亿元经营贷中，有21笔、合计5180万元的金额涉嫌违规贷款，折算下来每笔均违规247万元。与此同时，多个热点城市都在严查违规贷款入楼的情况。

房说君有话说，楼市风向已经变了，在房住不炒的政策导向下，2021年房产走势几乎没有了悬念。表面上看，房价指数虽然强劲，但高居不下的存量市场，央行对房产投机的毫不手软，说明着“房子是用来住的，不是拿来炒的”理念已经走入人心。2021年的房产走势，终将会降下虚火，保持健康平稳发展。