新买的房子第三人主张所有权,房子到底归谁?

导读：新买了房屋在装修时遇到第三人阻挠，声称房屋归其所有…房屋所有权何去何从？

当事人信息

原告：符某某，女，1976年11月4日出生，汉族，住靖江市。

原告：周某某，男，1972年2月24日出生，汉族，住址。

二原告共同委托诉讼代理人：包利群，江苏中毅律师事务所律师。

被告：王某某，女，1966年8月20日生，汉族，住靖江市。

委托诉讼代理人:徐江、杨传杰，靖江市江峰法律服务所法律工作者。

审理经过

原告符某某、周某某与被告王某某为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人包利群，被告王某某及其委托诉讼代理人徐江、杨传杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

二原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年10月20日签订的房屋买卖合同；2.原告返还被告位于靖江市新桥镇富江新苑x区xx幢x号的房屋，被告返还原告购房款568000元，赔偿原告损失150000元，合计718000元。事实和理由：二原告系夫妻。2016年10月20日，原、被告签订房屋买卖合同1份，约定由被告向原告出售位于靖江市新桥镇富江新苑x区xx栋x号的房屋（现为x区xx栋x号，以下简称x号房屋）一套，房屋总面积289平方米，另加车库30平方米，合同总金额为568000元；原告必须将标的款分2次付给被告（转账或现金），排名前列次原告付款400000元后，本合同即生效，余款在2017年1月28日前付清等。2016年10月15日，原告支付被告购房定金5000元。2016年10月20日、同年12月27日、2017年1月11日、同年1月25日，原告分别转账支付被告购房款400000元、63000元、60000元、40000元，共计568000元。被告向原告交付x号房屋后，原告即开始对房屋装修。

本院查明

后因牟某某多次阻拦原告对x号房屋进行装修，原告才知道x号房屋为刘某某户拆迁安置所得，牟某某与刘某某原系夫妻，刘某甲为牟某某、刘某某之子。2016年10月21日，牟某某与刘某某经法院判决离婚。2016年2月4日，刘某某以其本人及牟某某、刘某甲为出卖方与王某某签订房屋买卖合同1份，约定将x号房屋作价700000元出售给王某某，结算方式为抵算法院执行款。2017年3月10日，牟某某、刘某甲向靖江市人民法院起诉刘某某与被告王某某，要求确认刘某某与王某某于2016年2月4日签订的房屋买卖合同无效，案号（2017）苏1282民初xxxx号（以下简称xxxx号案件）。经法院审理查明：王某某与刘某某于2016年2月4日签订的房屋买卖合同上出卖方一栏内牟某某、刘某甲名字并非其本人所签。王某某系城镇居民户口，x号房屋所在地土地使用权至今未出让，其性质属于农村集体土地。2017年5月31日，法院判决刘某某与王某某于2016年2月4日签订的房屋买卖合同无效。

原告认为，x号房屋为拆迁安置房，原、被告签订房屋买卖合同时，原告不知道x号房屋的户主为刘某某，而根据xxxx号案件，被告明知x号房屋为刘某某、牟某某、刘某甲的家庭共有财产，仍与刘某某个人签订房屋买卖合同购买该房屋并再次向原告出售。现因x号房屋涉及牟某某、刘某甲的权利，致原告无法继续装修、使用，购房目的无法实现。根据合同法的相关规定，讼争房屋买卖合同应予解除，合同解除后，原告向被告返还x号房屋，被告返还原告购房款。又因原告在订立、履行房屋买卖合同过程中并无过错，故被告还应赔偿原告损失。具体损失包括房屋装修损失计89400元以及房屋溢价损失。因同地段同类型的房屋价格已经上涨30余万元，原告无法再以568000元的价格购得类似房屋，故被告应当赔偿原告房屋溢价损失，至于溢价的具体金额请求法院评估确定。

被告辩称，原告所述2016年2月4日被告与刘某某签订房屋买卖合同、2016年10月20日原、被告签订房屋买卖合同、合同总金额为568000元、原告已付清全部购房款、牟某某向法院起诉的情况属实。因刘某某欠被告借款未能归还，故委托被告出售x号房屋，再由刘某某用售房款归还被告借款。x号房屋为刘某某的拆迁安置房，购房款实际由刘某某收取，其中405000元作为执行款由刘某某直接交至靖江市人民法院用于归还被告借款。且原、被告及刘某某口头约定，原告交付购房款时刘某某必须在场，且购房款需先支付被告，再由被告交付刘某某。

被告认为，被告并非讼争房屋买卖合同的相对人。为查明案件事实，应追加刘某某为本案共同被告。2016年10月20日的房屋买卖合同为无效合同。原告作为购买方，在购买房屋时应了解房屋的具体情况。刘某某作为见证人在2016年10月20日的房屋买卖合同中签名，x号房屋的相关证明材料亦由被告一并交付原告，故原告对x号房屋属于刘某某所有是明知的。对造成合同无效的法律后果，原告存在重大过错。刘某某与被告签订房屋买卖合同时，刘某某向被告承诺牟某某、刘某甲的名字为其本人所签。直至法院审理xxxx号案件时，被告才知晓牟某某、刘某甲的签名为仿签，故被告作为房屋买卖合同的中间人已尽到了注意义务，不存在任何过错。牟某某阻止原告对房屋进行装修后，被告亦积极督促刘某某与原告、牟某某协商解决纠纷。故无论原、被告间签订的合同是无效还是解除，相应的法律后果均应由原告与刘某某承担，与被告无关。对于原告主张的损失，被告不予认可。现原告要求被告返还购房款并赔偿损失无事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.安置房交付证明单虽为复印件，但该证明单中载明的日期、编号、房屋所在地、房号等均与2016年10月20日的房屋买卖合同第三条载明的据证相符，故该证明单可以作为定案依据；2.2016年10月20日刘某某出具的收条虽为原件，但系孤证，需结合其他证据认定；3.符某某与张兰保（又名张祥宝）签订的协议与张兰保出具的收条来源合法、客观真实，且相互印证，可以作为定案依据；4.产品订购单、销售单、销售合同、收条、转账凭证等证据来源合法、客观真实，可以证明原告为购买家庭用品已支付31400元，但不足以证明该笔费用系损失，故该组证据不能作为定案依据；5.村民建房用地批准通知书与讼争合同无关，不能作为定案依据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻。牟某某与刘某某原系夫妻，刘某甲系牟某某、刘某某之子。2015年12月10日，牟某某、刘某某与刘某甲通过拆迁安置方式取得位于靖江市新桥镇富江新苑8区xx栋x号房屋，现为8区xx幢x号房屋。

2016年2月4日，刘某某以其本人及牟某某、刘某甲为出卖方与王某某签订房屋买卖合同1份，约定将x号房屋作价700000元出售给王某某，结算方式为抵算法院执行款；合同载明x号房屋系拆迁安置房，无土地证、房产证。靖江市金桥房产以中介名义在合同上签字，靖江市江峰法律服务所以鉴证方名义在合同上盖章。合同签订后，刘某某将x号房屋钥匙及拆迁安置资料交付王某某并出具慎重声明一份，称：“我刘某某保证，在房屋买卖协议上，妻子牟某某、儿子刘某甲的签字，是他们的真实意愿，以及他们本人所签，如有弄虚作假，我将负责包括刑事责任在内的一切法律责任”。

2016年5月16日，刘某某向本院提起离婚之诉。同年10月21日，本院判决准许刘某某与牟某某离婚。

2016年10月20日，原、被告签订房屋买卖合同1份，约定由被告向原告出售x号房屋，房屋座落于新桥镇文东小区富江新苑8区xx幢x号壹幢天地房，据证以新桥镇拆迁建设指挥部（2015年12月10日），编号：201509033安置房房号定位单为准；房屋总面积289平方米，另加车库30平方米，合同总金额568000元；原告必须将标的款分2次付给被告（转账或现金），排名前列次原告付款400000元后，本合同即生效，余款在2017年1月28日前付清等。被告王某某、刘某某分别作为出售人、见证方在合同中签字捺印。同年10月15日，原告支付被告购房定金5000元；10月20日、12月27日、2017年1月11日、同年1月25日，原告分别转账支付被告购房款400000元、63000元、60000元、40000元，共计568000元，被告亦向原告出具了收条。合同签订后，被告向原告交付了x号房屋，时房屋为毛坯房。

2017年3月10日，牟某某、刘某甲诉至本院，要求确认刘某某与王某某于2016年2月4日签订的房屋买卖合同无效。审理中，本院查明：王某某与刘某某于2016年2月4日签订的房屋买卖合同上出卖方一栏内牟某某、刘某甲名字并非其本人所签。王某某系城镇居民户口，x号房屋所在地土地使用权至今未出让，其性质属于农村集体土地。同年5月31日，本院出具（2017）苏1282民初xxxx号民事判决书，判决刘某某与王某某于2016年2月4日签订的房屋买卖合同无效。

另查明：王某某与曹剑、刘某某为担保合同纠纷一案，本院于2015年3月23日作出了（2015）泰靖民初字第xx号民事判决书（以下简称xx号案件），判决曹剑、刘某某于判决生效后10日内归还王某某借款1832000元，并负担案件受理费10644元。上述判决生效后，王某某于2015年4月21日向本院申请执行。

本院认为

本案争议焦点：1.2016年10月20日原、被告签订的房屋买卖合同的效力应如何确定；若合同有效，原告能否解除合同；2.被告是否为2016年10月20日房屋买卖合同的相对人；3.原告主张的损失应如何确定；被告是否应当赔偿原告损失。

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方当事人对涉案x号房屋实际为刘某某户的拆迁安置房无异议，本院予以确认。

关于争议焦点1，被告于2016年2月4日与刘某某签订房屋买卖合同，以涉案x号房屋抵算xx号案件执行款700000元。因x号房屋所占有的土地至今未办理出让手续，土地性质属于农村集体土地，该土地系用于安置该集体经济组织成员，被告非该集体经济组织内部成员，依法不能享有该宅基地的使用权，故该房屋买卖合同违反法律强制性规定，并已经本院判决确认为无效合同。则被告将涉案x号房屋再次出售给原告，并于2016年10月20日与原告签订的房屋买卖合同，亦因违反上述法律强制性规定而应认定为无效。原告要求解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。

关于争议焦点2，被告辩称其系受刘某某委托出售涉案x号房屋，故其并非2016年10月20日房屋买卖合同的相对人，原告不予认可。对此本院认为，被告作为出售方在2016年10月20日的房屋买卖合同中签名，购房款亦由原告支付给被告，被告出具收条，结合被告与刘某某于2016年2月4日签订房屋买卖合同并向被告出具声明、交付房屋钥匙及证明资料的情况，可以看出刘某某与被告签订房屋买卖合同的本意系将x号房屋的所有权转移给被告以抵算欠被告的借款。且被告所举证据亦不足以证明其主张，故对其上述辩称意见本院不予采信。至于被告收取原告购房款后又将款项交付刘某某、其与原告签订房屋买卖合同时刘某某在场、原告是否明知x号房屋为刘某某拆迁安置所得等，均不影响被告作为2016年10月20日房屋买卖合同相对人的事实。根据现有证据仅能证明被告与刘某某之间存在合同关系，而不能证明原告与刘某某之间存在合同关系，若被告认为权利受到侵害，可依法向刘某某主张。故对被告要求追加刘某某为本案共同被告的请求，本院亦不予支持。

法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因2016年10月20日的房屋买卖合同无效，则原、被告作为该房屋买卖合同的相对人，应当相互返还，即原告应返还被告x号房屋，被告返还原告购房款计568000元。

关于争议焦点3，被告明知涉案x号房屋无土地证和房产证，系拆迁安置房，仍向他人出售，且在其与刘某某签订房屋买卖合同时疏于对出卖人出卖房屋资格的审查，应当认定对涉案房屋买卖合同无效存在较大过错。因涉案房屋买卖合同中明确载明x号房屋的证明资料，且刘某某作为见证人在合同中签字，则原告对x号房屋为刘某某拆迁安置房所得系明知的，在此情况下原告仍向被告购买房屋，亦存在过错。本院综合考虑原、被告在订立合同时对标的物的了解情况以及各自应负的注意义务等确定被告对合同无效的法律后果承担70%的过错比例，原告自负30%。

至于原告的具体损失，因x号房屋已实际被扩建、改造，土建部分附着于房屋之上，无法拆除，且原告实际为此支付了58000元，被告为房屋扩建的受益人，则该58000元应认定为原告损失。至于原告为购买家具等已支付的货款、定金等，根据现有证据不足以认定为原告损失，故对原告该部分主张本院不予支持。原告还申请对房屋溢价金额进行评估鉴定，因x号房屋所占有土地为农村集体土地，无法自由交易，故原告不应购买该房屋。即便x号房屋价值上涨，该上涨部分亦不能作为原告损失，故对原告要求评估鉴定的请求本院不予支持。综上，根据现有证据本院确认原告的损失为58000元，由被告赔偿70%计40600元，原告自负17400元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》排名前列百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决如下：

裁判结果

一、原告符某某、周某某与被告王某某于2016年10月20日签订的房屋买卖合同无效。

二、原告符某某、周某某返还被告王某某位于靖江市新桥镇富江新苑8区55栋5号的房屋一套；被告王某某返还原告符某某、周某某购房款568000元，并赔偿原告符某某、周某某损失40600元，均于判决生效后五日内履行。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10980元减半收取5490元、财产保全费4270元，合计9760元，由原告符某某、周某某负担2928元，被告王某某负担6832元（此款原告已交纳，被告负担的部分于履行判决确定的义务时一并付给原告）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。

（审判员 张琪）

声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。