房价跌到50万一套 三四线楼市“下跌潮”降临?马光远终于改口

房地产支柱地位100年不会变，房地产这个东西，闻着臭，吃着香。谁吃谁知道。整天嚷嚷臭的，都是因为没有吃一口。

这是著名经济学家马光远在2020年初说的一段话，话里话外都可以看出马光远是看好房地产行业发展，看涨房价的走势。但是天有不测风云，没多久楼市就迎来了有史以来较大的困难，停工停产和购房者推延购房计划，让整个房地产行业都陷入了困境之中。大部分房企的经营模式都是高负债高周转的，这意味着只要房子不好卖，房企的资金链立刻就会紧张起来。因此，从2020年开始，越来越多的房企开启降价促销，特别是2021年下半年之后，房企降价的幅度越来越大，平均房价迎来了6年多以来的首次下跌。

进入2022年以来，虽然各地楼市调控政策有所放松，但是楼市行情并没有出现回暖的迹象，并且越来越多的人开始看跌房价了。另外，房企也并没有因为政策放松而停止降价促销，相反地，在春节之后，很多中大型房企都加大了降价促销的力度。对此，有业内人士表示，现在房企考虑的是怎么获得更多的回笼资金来缓解资金链压力，并不会去考虑获得更高的利益。其实，并不是房企不愿意获得高利润率，而是现在大部分人还都看跌房价，房企不降价根本卖不掉房子。其实在很多城市，房价已经阴跌了四五年，房价长期地下跌，让人们对房价的走势已经失去信心。同时，各地二手房市场和新房市场都积累了大量库存，二手房业主和开发商都急于卖房回笼资金，所以就算调控政策放松了，短时间内楼市行情也很难回暖。

一位房企的销售负责人表示，风向转变实在是太快了，在2020年初还没有多少人相信房价会下跌，但是仅过了2年，现在就已经没有多少人看涨房价了。确实，在笔者的粉丝中，现在看跌房价的人越来越多，甚至不少粉丝直言，房价已经到顶，不会再继续上涨了，未来房价将不断下跌。最近几年以来，房价下跌的城市越来越多，不仅很多热点城市的房价下跌，就是2017年之后房价比较坚挺的三四线城市，最近两年房价也出现了明显的下跌。由于棚改货币化的影响，大量棚改资金流入三四线城市，三四线城市房价从2015年之后就一路上涨，在2016年楼市调控政策出台之后，这些三四线城市的房价都还在继续上涨。

在2019年前后，全国很多县城的房价都已经涨到了七八千元一平方米，一些品质好的楼盘售价更是已经超过万元大关。就比如笔者的家乡，一个小县城，在2015年之前房价基本上都是三四千元的水平，但是2015年之后房价快速上涨，最后基本上涨到8000元/平方米一套房子基本上也将近百万元。但是从2019年下半年开始，三四线城市的房价出现了下跌迹象，紧接着2020年棚改开工项目大幅减少，三四线城市的房价彻底绷不住了。

不同于一二线热点城市，三四线小城市的楼市规模比较小，客户就那么多，就算降价也不好卖，所以很多房企不愿降价，这也导致三四线城市房价很难降低。也就是说，看似三四线城市房价没有下跌，其实已经下跌了。但是到了2021年，由于房企资金链压力越来越大，这些房企也不能再像过去那样死撑不降价了，随着房企降价促销，三四线城市房价也迎来了大幅降价。一位售楼部负责人表示，县城房价看似跌得很多，其实这是一个长期的积累一下子爆发出来的结果。过去七八千元的售价，现在一下子降到了五千万左右，甚至有一些开发商直接按套卖，一套120平方米的房子售价直接降到50万元。

根据不完全统计，目前全国大部分三四线城市的房价都迎来了下跌，三四线楼市“下跌潮”降临，这是一个事实。相反地，2017年房价回调的一些热点城市，房价总体还保持稳定，虽然这些热点城市郊区的房价出现了明显下跌，但是主城区的高品质房子的价格还是稳中有升。可见，目前我国房价走势已经出现了分化，不仅城市和城市之间的房价走势出现了分化，同时不同品质房子的价格也出现了分化。

对于目前房价的走势，马光远也终于改口了，马光远认为现在投资三四线城市的房子就是“火中取栗”。同时，马光远还表示，“房住不炒”或将成为永久性的调控政策，未来房子将不再适合大众投资了，买房就能挣钱的时代已经过去。当然，这并不是马光远不看好房地产行业了，相反的，马光远依旧看好房子投资，只是未来不是所有的房子都适合投资了。对此，马光远提出了“3个20%”，即20%的城市、20%的房企和20%的房子。马光远认为，未来只有那些经济发展潜力大、人口持续流入的一二线热点城市的房子适合投资，并且还需要看房企和房子的品质。

用一句话总结就是大城市的好房子未来的价格还有上涨空间。对此，笔者也是认同的，房子是给人居住的，对于人口持续流入的城市，未来房价自然会根据真实的需求而不断上涨。对于品质好的房子，随着人们经济条件越来越好，在解决了最基础的住房问题后，人们对居住舒适度更好的高品质房子的需求也将越来越大。而对于人口持续流失的三四线城市，随着人口的减少，未来这些城市的房价也将慢慢回归合理水平。