“无房刚需”仅剩3.14%?未来几年,“囤房族”将全面消失

1998年是一个分水岭，那一年我国推出了房地产市场化改革，这项改革带来的两大效应至今让人难以忘却：一个是，国内老百姓的居住条件改善了，过去计划经济时代，人均5-6个平米，而现在国内家庭人均住房面积达到了39平米。

另一个是，房地产市场化时，全国平均房价只有2000元/平米，截至2020年11月份，全国平均房价已经达到了10071元/平米。在20年间房价平均涨了5倍。而部分热点城市房价则涨了20-30倍。

导致国内房价涨得这么凶猛的主要原因有两个：一个是货币政策的持续宽松，与人们改善需求的集中体现。刚开始国内房价上涨，主要是一些需要改善住房条件的群体，一看到房地产市场化，可以拿货币来购房置业，就选择买房了。

同时，我国的货币政策也趋向于宽松。在1998年时，我国的M2规模只有10.44万亿，而到了2020年底，M2规模达到218.68万亿元，基本上M2规模涨了20倍，目前我国的M2是GDP的2倍。大量流动资金进入房地产业，全国房价怎能不涨呢？

另一个是，房地产的赚钱效应，再加上房贷利率又一直很低，催生了投机性购房需求。本来居民购房的目的是改善自己的居住环境。但是，看到房价年年上涨，房地产的赚钱效应实在太明显了，于是大家全都涌向了房地产市场。

现在居民家庭总资产的77%是房地产，剩下只有23%才是金融资产。现在96%的中国家庭拥有一套房产，拥有两套住房占31%，有三套及以上的住房占比为10.5%。大家都因为房价上涨，都想购房置业来分得一杯羹。

而近年来，由于国家一直在倡导“房住不炒”的原则，各地政府也不断出台房地产调控政策，现在炒房者越来越少，而囤房者却依然大量存在。如今不仅是三四线城市，房产空置率达到30-40%，就连一二线城市的房产空置率也达到了20-25%。

而不久前，社科院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》则显示，截至目前我国还剩3.14%的家庭在城市中没有住房。这意味着，我们平时喊真正的刚需阶层数量并不多，充其量也是改善型或投资性需求。

更让人担心的数据还有两个：一个是之前房贷政策宽松，以及棚改货币化安置都在逐步退出历史舞台。新年初，央行对各银行的房贷占总贷款的比例设置了上限，意味着流向房地产市场的资金不能太多。同样是，新年初，我国取消了棚改，将来都会换成旧区改造。棚改动迁被取消，以后大量的购房需求将消失。

另一个是国内楼市的库存压力又在上升，这意味着房价将由卖方市场逐步转向买方市场。数据显示，全国100个城市新建商品房住宅库存总量为51040万平米，环比增长1.6%，同比增长7.8%，库存规模已保持连续24个月正增长。显然，现在各城市房地产的库存压力又开始上来了。供大于求情况出现，未来买方将有更多话语权。

目前，国内的“囤房族”面临着三大困境：首先，受到各地房地产调控的影响，未来房价上涨的空间基本被封杀，现在囤积大量房产的人这两年里是没有赚到什么钱，而房贷利息和房屋维护成本都是明摆着的，可能对于买房较晚的人来说，房价不涨和微涨都会出现亏损，一旦囤积房产的人看到房价上涨无望，就会大规模抛售囤积的房产。

再者，去年9月份，央行、住建部约谈了大型房企，并给房企融资设置了“三道红线”，由于前些年房企都是扩张拿地，负债率和现金流等指标肯定远远达不到“三道红线”所要求的标准，所以，现在房企们为了降杠杆，回归央行设定的“三道红线”以内，只能是大力度降价促销，去除商品房库存，以便回笼资金。现在就连一手新房都在降价促销，人家当然要买新房居住，肯定不会再选择囤积的老房子了。

最后，近两年，由于经济形势持续下行，有钱人发生了资金链断裂的问题，所以都想将名下的囤积的房产出售。同时，房地产税将会在未来三五年内推出，囤房成本将上升。所以，房地产二手房市场不断有大量抛售房源出现。而到了2020年，受到疫情的影响，抛售房产是历史上最多的。试想，大家都要抛售房产，而接盘的人越来越少，只有少数囤房者才有命脱逃，大部分人要想拿房子变现是越来越难了。

我们常说刚需购房置业，其实真正的刚需只有3.14%，全国各地的房地产需求已经趋于饱和。如果未来房价即使微涨，也会给囤房者带来亏损的。更可怕的是，现在一手房都卖不出去，更别提囤积起来的二手房源。此外，由于大量囤积二手房源集中涌向市场，越是持有大量房产，以后越是抛售不掉。一旦房价出现下跌，囤房者由于拥有大量房产，资产会快速缩水，未来几年内，囤积大量房产将是累赘，或将陷入想变现都很困难的境地。