较低市价5折,本科申购不限户籍!广州共有产权房管理办法来了

1月7日，广州市住房和城乡建设局正式挂网实施《广州市共有产权住房管理办法》(以下简称《办法》)。《办法》明确广州共有产权住房分六种方式筹建，划分为广州中心六区统筹建设与周边五区各自建设两个层次。广州共有产权住房中个人持有产权比例一般情况下为50%-70%，较高不超85%，共有产权住房享受与商品住房同等公共服务待遇。同时，《办法》规定广州共有产权住房采取封闭运行机制，即承购人不能购买政府产权取得完全产权，但产权满2年承购人可以转让产权份额退出。

该《办法》的出台，标志着广州共有产权住房有了明确规范的管理规定，也意味着广州住房保障和供应体系的进一步完善。与京沪深等城市对比，广州共有产权住房的统筹建设采取因地制宜、分层实施方式；实现了为户籍居民提供保障、同时吸引人才两方面的功能。此外，广州共有产权住房实行封闭运行，强化了自住、保障的功用。广州市住建局表示，为加强品质建设，后续还将出台共有产权住房规划建设导则。

A  广州提前着手房源筹建工作

共有产权住房，是指纳入城镇保障性安居工程，由政府投资或提供政策优惠，按照有关标准筹集建设，以部分产权设定销售价格，实行政府与承购人按份共有，并通过约定限制使用、收益和处分权利的保障性住房。《办法》明确，购买共有产权住房享有与购买商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、治安、消防、住房公积金等公共服务权益。

广州共有产权住房主要面向的是符合条件的城镇户籍市民和非户籍人才“夹心层”市民，尤其是新就业、青年“刚需”群体。

据悉，2018年4月，广东省住房和城乡建设厅要求广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市开展共有产权住房探索试点。广州市住建局也于去年4月3日印发了《广州市住房和城乡建设局关于开展共有产权住房工作的通知》，先期开展共有产权住房建设筹集工作。筹建方面，明确广州共有产权住房有六种筹建方式。以单独选址集中建设和土地公开出让时的“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建”为主，以更新改造项目配建、既有房源转用、利用其他国有土地建设为补充。

据市住建局介绍，广州已经在2019年上半年提前着手推进新造、鸦岗等共有产权住房等项目建设和房源筹集工作，争取2020年能有房源推出供应。

B   个人产权份额为50%-85%

根据《办法》规定的申购条件，除了在本市“无房”这一基本条件，己婚人士申购共有产权住房不受年龄限制；未婚、离异、丧偶等单身人士申购的，应年满30周岁。本市户籍申购人应具有本市城镇户籍满10年；具有国家承认的国内院校本科及以上学历并获得学士及以上学位，或者取得国家承认的境外院校学士及以上学位、属于本市公布的中高级专业技术职称和执业资格目录、属于高技能人才和紧缺工种（职业）目录、持有有效的广州市人才绿卡主卡人员的，可以不受户籍或户籍年限限制。此外，申购者需在本市连续缴纳社会基本养老保险满60个月，发生中断、补缴情况的累计不超过6个月且相应月份不计在内。

在产权份额的配置上，广州共有产权住房中个人持有产权比例为50%-70%，较高不超85%。《办法》要求具体按照共有产权住房销售均价占销售前同地段、同类型新建商品住宅市场评估价的比例确定，同批次销售的同一项目的产权份额相同，其余产权份额为政府产权份额。

比如，A居住用地以“限房价、竞地价”方式公开挂牌出让建设共有产权住房、且设定其较高销售单价为2.1万元/平方米（市价的70%）。假设A地块共有产权住房建成出售时所在区域前6个月商品住宅成交均价已变化为3.3万元/平方米，可设定A项目该批次共有产权住房承购人所取得的产权比例为65%（2.1÷3.3×100%=63.64%，近似取整值为65%），其余35%的产权归政府所有。

C  售价为市场价的50%-85%，以90平方米以下的户型为主

据介绍，广州共有产权住房套型现阶段暂不考虑家庭人口数量，按“均一制”设置，将根据试点进展情况再作精细化设置和管理。住房面积一般是90平方米以下的中小套型为主。其中，以60-80平方米两居室或小三居室成套住宅为主，可以适应地块形态插花布局少量60平方米以下和90平方米以上户型，由申购人根据居住需求和经济能力自行考虑选择购房面积大小。

共有产权住房销售前，由代持管理机构委托评估机构对同地段、同类型新建商品住宅市场价进行评估。通过土地“限房价、竞地价”公开出让集中新建的，按不超过较高限价定价。其他方式筹集建设的，综合考虑市场价和保障对象支付能力确定销售均价，一般情况下，可能设定为市场价的50%-85%。具体到单套住房售价，其设定以均价为基础，上下浮动比例不超过10%。

《办法》还特别提到一点，土地“限房价、竞地价”公开出让时确定的较高限价，在1-3年后建成销售时与市场价接近（限价超过市场评估价的85%），可以转为商品住房优先向保障对象出售，不再作为共有产权住房管理。

比如，C居住用地以“限房价、竞地价”方式公开挂牌出让建设共有产权住房、且设定其较高销售单价为3.5万元/平方米（市场价5万元/平方米的70%）。C居住用地共有产权住房进行销售时，假设所在区域前6个月商品住宅成交均价已从5万元/平方米变化为4万元/平方米，则3.5÷4×100%=87.5%，经批准C项目该批次共有产权住房转变为商品住房，按不超过3.5万元/平方米限价销售后，承购人所取得完全产权，但承购人不能再次申购共有产权住房。

D 产权满2年个人可提出转让，享有一次再购或换购机会

上市流转方面，《办法》规定共有产权保障性住房产权流转实行封闭运行。这意味着，承购人不能购买政府产权取得完全产权，但满足住房限售年限的，即取得不动产权证（房产证）后满2年，承购人可以向代持管理机构提出转让申请，由代持管理机构按转让申请时点市场评估价回购，或安排符合申购条件的家庭购买。产权转让产生的增值收益归承购人享有，转让价格低于原购买价格的差价代持管理机构不予补偿。

为提高住房与承购人适配度，正常退出共有产权住房并满足条件的可再次申购，已购的共有产权住房满足限售年限的可申请换购，但再次购买或换购仅限一次。

对此，广东省房地产研究会执行会长韩世同表示，共有产权住房仍然是保障房的一种，面向有买房意愿的中等偏低收入人群。共有产权住房实行封闭流转可以大幅度减少投资投机购房的情况，压缩利用住房牟利空间。陈琳则表示，在共有产权住房推进试点的情况下，应尽量体现共有产权住房的居住属性，降低投资属性，消除投机属性，是有其实际意义的。但是随着政策的完善，也有一些城市在探索外循环、内外循环兼顾等方式。广州共有产权住房在政策试点成熟、逐渐完善的情况下，究竟是一直保持内循环，还是内外循环兼顾，都是可以在上级指导下按“住有所居”方向进行探索的。

关于广州共有产权房，还有这几点你需要知道

●满足基本申购条件的基础上，申购人夫妻双方均符合共有产权住房申购条件且共同申购的，或取得国家承认的国内或境外院校博士或硕士学位，或具有本市公布的高级专业技术职称或执业资格，优先配售共有产权住房。

●申购人一旦中签后未按时到场、未按规定选房或未按规定签订《买卖合同》和《共有协议》的，其购房资格即时丧失，申购人3年内不得再次申购。

●广州共有产权住房每批次房源供小于求时以随机抽签方式确定购买人，不采用轮候方式。

●承购人可以按开发建设单位给出的付款方式和时间要求，自主选择一次性付款、分期付款、住房公积金贷款、住房商业贷款、住房公积金与商业贷款组合贷款等方式。

●持有共有产权住房期间，承购人不得将房屋出租或出借给除本人或配偶的直系亲属之外的他人使用。

●承购人全额缴交所购共有产权住房的专项维修资金，承担整套住房专有部分和共有部分的物业管理服务费以及使用过程中全部管理责任和义务。共有产权住房物业管理的表决权由承购人和代持机构按规定共同行使。

●集中新建的共有产权住房居住区车位、车库原则上按不低于1：1配套建设，产权归政府所有、暂不收取土地出让金，由代持管理机构代持产权并负责管理，租赁给居住区住户使用。

●共有产权住房可以继承产权份额（继承人在本市无自有住房的），或者继承产权转让收入（继承人在本市有自有住房或无房但选择转让产权份额）。

●申购过程中弄虚作假、违背承诺，10年内禁止其申购共有产权住房，追究违约责任并予以失信惩戒；住房使用过程中违反共有约定，拒不整改的，追究违约责任并予以失信惩戒。

采写：南都记者 李鑫 通讯员 穗建