准备开征?财政部再次表态房产税,楼市“达摩克利斯之剑”将落下

据澎湃报道，在贯彻落实“十四五”规划纲要、加快建立现代财税体制发布会上，财政部财税司司长王建凡说了一番话，大有深意。

他提到了三点。

1，要逐步提高直接税的比重，健全以所得税、财产税为主体的直接税体系，逐步提高其在税收收入中的比重。

还有个数字值得关注：我国的直接税比重，已经从2011年的28.4%提高到2020年的34.9%。

2，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度。

3，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

蓝白分别为大家解读这三句话。

排名前列句，可以看作是“大纲”：直接税的比重，以后还要再提高。

啥叫直接税？

由纳税人直接负担的税收，就叫“直接税”，如所得税、遗产税等，房产税就属于典型的“直接税”，税负不能转嫁。

像营业税、消费税、增值税、关税等，通过提高商品售价或劳务价格等办法转嫁出去，最终由消费者负担，这叫间接税。

我们的地方税制依然是以“间接税”为主，在地方财政体系中，这部分收入都属于“一般公共预算”的范畴。

也就是说，“间接税”是很难被消费者所感知的，因为间接税已经把人工劳务、商品流通嵌入到了价格当中，这就会造成国内国外商品的“价差”，实际上是间接税征收造成的“税差”。

更重要的是，间接税的征收范围非常广，绝大部分商品都在流通过程中被征税，最终的价格是需要所有终端消费者来买单的。

而直接税不一样，个人收入越高交的所得税越多、得到的遗产越多交税越多，手里的房产越多，需要交的税也就越多。

显然，间接税是无差别开征，主要由广大“穷人”承担。而直接税主要瞄准的是“富人群体”，收入越高，囤房越多，付出的代价就越高。

换言之，未来提高直接税比重，就是要把税负往“富人”身上倾斜，给“穷人”减负。

重点是后两句，表面上是“一笔带过”，实则暗藏玄机。

个人所得税就不多说了，迄今为止，中国已经进行了七轮个税改革，起征点由3500元（2011年）调至5000元（2018年），在近两年时间里，这项改革让2.5亿人享受到减税红利，预估减税规模超过5000亿元。

房产税，才是财政部表态的“重中之重”。

每次提到房产税，都会刺激整个市场的神经，因为这个税种可以看作是房地产市场的“达摩克利斯之剑”。

可以肯定地说，房改20年以来，房价持续飙升的一大原因，就是因为房产持有成本太低。

我国房地产税结构，呈现出“重增量住房、轻存量住房，重开发建设与交易环节、轻保有环节”的特征。

换言之：在中国，住房长期持有的成本，几乎为零。

现在的房产持有环节，有2项税收，分别是房产税、城镇土地使用税，别看也叫“房产税”，但这个税均对个人非营业住房是免征的。

在房产交易环节，税征的倒是不少，主要有3大主要税种，相信买过二手房的都非常了解：分别是契税、增值税和个人所得税。

这就会出现一个问题，只要房价上涨预期存在，契税、增值税、个税都能由卖家转嫁给买家，加上长期持有房产不需要支出任何成本，只需要承担房产潜在的“折旧”费用就行。

持有房产成本极低，等待房价上涨后再出手的“预期收益”却极高，这必然会助推投机客的“囤房”行为。

还有一点，一直依赖交易环节征税，地方财政依然只能以“土地出让金收入”为主，在“土地财政”的既定逻辑下，只有卖地、建新城区、大量发城投债建公共设施、盖高楼大厦才能拉动GDP增长，靠负债驱动的增长模式迟早会面临“瓶颈”，地方上急需开辟新的收入来源。

此时，房产税的作用就体现出来了。

拿美国来说，各州征收房产税的标准不同，税率分布在1%-3%不等，大部分集中在1.25%-1.5%之间，并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。

2016 年，美国共取得财产税 4958 亿美元（房产税占 93%），其中，联邦共取得209亿美元的财产税收入，各州共取得190亿美元的财产税收入，占州政府税收收入2％，地方政府财产税收入4,560亿美元，占地方政府税收收入69%。

很多朋友之所以期待房产税开征，是有观点认为房产税会打压房价，让刚需买到便宜的房子。

想法很美好，其实很难。

各位注意：房产税可以打击投机，在短期内稳定房地产市场，却很难起到大幅降低房价的作用。

英国从1983年开始执行新的房地产税，近三十年英国住房价格上涨近4 倍。

比利时的所有房屋都要征房地产税，房产税率大致是房产价值的1.25%－2.5%，而在1985年至2009年，布鲁塞尔的普通住房价格上涨了5.2倍。

在香港，“差饷”是历史最久、覆盖最广、占比较高的税种，物业税正式起征于1940年，现如今成了全国房价较高的地区之一。

在美国，30年来住房价格上涨2.5倍左右，经历了2020年美联储无底线式的放水，如今美国房价早已超过次贷危机前的房价水准。

哪怕是楼市负面典型的日本，在90年代泡沫破裂以前，70年代开征物业税，80年代增加对土地短期交易开征资本利得税，都没有阻挡房价节节攀升。

归根结底，决定房价走向的是土地供需、货币和利率政策、人口流向、综合性的调控政策，房产税能起到一定作用，能对炒房者，尤其是高杠杆的投机客形成“威慑”，但无法改变长期房价运行的轨迹。

更重要的是，房产税一旦开征，会对整个社会形成“吹风导向作用”，我们的房改才走过了20多年，绝大部分人对房产的认识还停留在一本万利的“投资品”阶段，还没有感到切实的“肉痛”，这是很多炒房客无所顾忌的原因之一。

然而，因为房产税相关各方利益牵扯极深，至今仍是“只听楼梯响，不见人下来”。

原因很复杂，“城乡二元”土地制下，覆盖范围有多大？上海和重庆试点十多年了，起征点不断提高，还要不要再选其他试点？相比土地财政的巨大收入，住房持有环节征税又能代替多少？地方上愿意对存量住房“下狠手”么？税基、税率又该如何确定？

东兴证券郑闵钢曾总结：在繁杂的问题背后，房产税是否开征，面临着两难的选择。

1，如果税负水平较大幅度低于社会平均预期，则会向公众传递出类似“利空出尽”的预期，这与调控目的南辕北辙。

2，如果税负水平大幅超出社会平均预期，由于可能出现恐慌性抛售的连锁反应，对市场的影响难以准确估计，有可能发生系统性风险。

说白了，征得轻了没多大用，像上海和重庆那样，也就是当个不痛不痒的“模板”，无法对多套房持有者形成震慑。

征的重了，又可能会造成大量房产抛售，如今楼市捆绑了六成的国民财富，占据了金融体系信贷资源的半壁江山，一旦发生系统性风险，将是我们每个人不可承受之重。

我们再来梳理一下，近年来高层对于房产税的相关表态。

2015年，房地产税法排名前列次明确进入立法规划。

2016年，房地产税法被列入排名前列类立法项目。

2018年6月，自然资源部表示，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，已进入全面运行阶段，这意味着初步具备了房地产税立法的技术条件。

在2018年9月，房地产税法被列入69件排名前列类项目之一，按市场预计，在2018年3月至2023年3月的五年之间，房地产税法应当完成立法或提请审议。

从这几年至今，高层关于房地产税的表述，一直都是“稳妥推进房地产税立法”，进展速度低于大家的预期。

原因也不难理解，2022年太特殊了，房产税兹事体大，还需要多做准备工作。

事实上，去年底，财政部部长刘昆在《人民日报》上发布了《建立现代财税体制》一文，文章提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法。

这一次，实际上是时隔4个月后，财政部再次针对房产税表态，信号意义很浓。

在房产税连续几年没有进入立法规划的时间点，在重庆上海试点房产税满十周年之际，财政部的连续表态，意味着房产税的推进脚步不会停止。

非但不会停止推进，既定的时间表也不会发生变化，按既有安排，是在2018年3月至2023年3月的五年之间，房地产税法应当完成立法或提请审议。

2022、2023这两年非常关键。

等“七普”数据出炉，等全国房屋联网水到渠成，等全社会对开征房产税的预期变得更加强烈，即便明年和后年不会开征，至少可以先提上议事日程。

大家再回顾一篇报道，可以跟此次财政部的表态结合起来。

新华社曾发表一篇文章，题目叫《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》。

其中提到，除了增加供给、新房限价之外，楼市调控还有很多事要做，比如更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。

这话已经说得不能再明白了：诸位，做好房产税开征的准备吧。

黄奇帆曾说过一段话：我相信不久的将来会开征房产税，这不是说十年、二十年，而是今后的几年里会发生这件事。

这句话，绝不是无的放矢，楼市的“达摩克利斯之剑”，终将落下。