“涨价去库存”又开始 2个信号发酵,2022楼市风向已明朗

去年的楼市经历了“火热-调整-冰封”的反转之路，尽管调控环境日趋严格，全年出台调控次数高达651次，全面刷新纪录，但房地产依然是巨无霸体量的存在，官方数据显示，全国商品房销售面积17.9亿平米，销售额18.2万亿，双双创下新高。

但喧闹背后，房市的“老毛病”又犯了。据易居地产研究院报告，截至2021年11月底，全国100城新房库存总量为52110万平米，为2016年8月以来的较高库存。这个结论并不让人意外，因为同样的情形也在2016年发生过。

当时由于过度开发，使得住房的需求和供应无法匹配，楼市普遍面临销售压力，截至2015年9月底，全国商品房待售面积约为6.65亿平米，总体待售面积创新高。为了对冲经济下行压力，同时消化住房市场的库存，楼市推出棚改货币化措施，在去库存、大拆大建、降低首付比例、发放补贴等一系列措施影响下，库存规模得到明显下降。

既然5年前的去库存已经很成功，为什么房地产库存又开始积压？

逻辑很简单，在去库存的带动下，各大城市的房价也出现疯涨行情，百城房价涨幅高达55.2%，诸如“房价四小龙、炒房客、接盘者”等称号也是诞生于此阶段。房企更是被全面激活盖房热情，一边加大力度高周转，把拿地、盖房、卖房这条路径干得越来越溜，另一边高价地的出现，房地产的兴盛，使得卖地成为各个城市的主要收入。不过，房子越盖越多并没有让社会变得更好，实体被严重挤压，更重要的是，置业难度加大让民声哀怨，随着高层动真格调控，出台土地、金融、限购限售等五花八门的措施，房价才慢慢回到合理区间。

特别是2021年后，金融调控措施开始显威力，楼市出现大范围的降温行情，部分热门城市更是罕见出现“量价齐跌”景象。市场不景气，开发商销售遇阻，库存又开始严重积压。再叠加金融措施收紧，房企资金受考验，土地流拍增加，工人工资收不到，已买房业主利益受损，种种影响进一步传导至经济发展上。最终形成上文提到的局面，库存回到5年前。

基于过去的“路径依赖”，很难不让人担心2022会重演“去库存”历史

一方面，今年以来房地产上演“集体营救”行动，据诸葛找房统计，截至3月8日，全国实施松绑的城市已达55个（浙江省未计算在内）。涵盖了放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放松限售、限价、发放购房补贴以及公积金首付比例降低、贷款额度增加等多个方面。其中以武汉尤为典型，竟公开喊出加快“去库存”。

另一方面，前两月的市场成交也开始回暖，北上杭等地楼市新二手房成交出现量价齐涨趋势，北京方面，1月新房价格指数同环比分别上涨5.5%、1%，存量住宅网签11875套；仅2月23日一天就签约达到526套。另外官方数据70大中城市中，新房和二手房价格下跌城市分别39和55个，均比上月有所减少。毫不夸张地说，当前的市场环境与之前有着惊人的相似，楼市猛药来了，是否意味着“涨价去库存”又开始了呢？

房说君认为，这种担心完全没必要，因为2个信号在“发酵”。前不久，高层会议上用109字定调2022年楼市，再次强调了“房住不炒”定位。回顾过去几个月的调控环境，虽然通过降房贷利率、降首付等货币放松措施，部分城市的房价轮动上涨，却再也没有见到过大范围的市场蹿升。可以说只要房住不炒的框架没有变，房价就没有重走老路的基础。对此经济日报也在《稳楼市需谨防市场过快上涨》文章中表态：各类措施出台不是以市场暴涨为前提，而是实现平稳健康发展。

当然了，市场的购房需求严重不足也是重要原因之一。当前城镇居民住房饱和率达到96%，户均拥有1.5套房，可以说市场上存在更多的是改善型住房需求，再看看购房的刚需，实在太少了。国家统计局数据显示，2021全年出生人口1062万人，是过去几年极其少见的出生人数低谷，人口出生率持续下降意味着未来买房刚需会更少，那么房子未来应该卖给谁？

除了生育观念转变、受教育程度提高等主观因素外，高房价、高消费让年轻人将结婚生育的需求降低，以满足基本生活为前提。毕竟谁看到房价都会吓一大跳，普通住宅一线城市要上千万，二线要五六百万，就连三四线城市也要百万元起步了。所以，从以上2点问题可以看出，和5年前相比楼市已经缺乏涨价去库存的支撑。

楼市困局下，高房价最后稻草也可能被压垮

房说君认为，影响房价长短期走势的因素是“人口和措施”，我们不妨可以分析下高房价产生的原因，持续增长的人口才有持续不断的需求，房价才有上涨的动力，他们或买来结婚、子女上学、落户城市等；但相反，如果房价一直上涨，就会让年轻刚需买不起房，让少部分富人掌握了大量的房产，不仅加速楼市后继无人的趋势，还会影响到经济发展。

所以这才有了高层定调房住不炒的同时，全国55城实施宽松楼市措施的现象出现，如此逆天操作，只因房地产太重要了。国家统计局数据显示，2021年GDP为114.37万亿元，全年房地产开发投资占比约为12.9%，重要性仍可见一斑。同样的，地方也对房地产到了难舍难分的程度，根据Wind统计，地方土地出让收入从1998年的507亿元，一路飙涨至2020年的8.4万亿元，增长165倍，以杭州为例，2020年一般公共预算收入为2090亿元，而土地金收入2612亿元，可见土地收入对地方的影响已经远超其他收入。

除此之外，还有很多“靠房吃饭”的人。随便一想就可以联想到，物业、中介、装修公司、建材装饰等一大波相关行业。这也是影响你我身边千千万人的民生问题，搞不好很多人连饭碗都保不住。所以，人口和措施2大问题就可能成为压垮楼市的“最后稻草”，毕竟人口是楼市有生力量，而措施又能制约高房价的增长，降低买房成本，才是最重要的。

房说君有话说，人数不够措施来凑，显然楼市也是开始着急了，不过通过高层态度明显由施压向呵护转变，2022房地产风向基本明朗。