楼市巨变:政府不再垄断住房供地,意在回归“房住不炒”!

最近几天，“政府不再作为居住用地少有供应者”的消息刷爆了朋友圈。这句话源自国土资源部部长姜大明。政策一出，将会对房价造成哪影响呢？

政府将不再是居住地少有提供者

在我国，土地所有权有两种，国有和集体所有。城市土地一律国有，农村土地，除国有部分外，归集体所有。

国土资源部部长姜大明表示“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。”在业内人士看来，姜大明说的“非房地产企业依法取得使用权的土地”，范围宽泛，可以包括了商业用地、工业用地等等。

缓解城市土地供应困局，农村土地是一大有生力量。姜大明也明确表示，2018年我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

短期对房价影响有限

政府将不再是居住用地的少有提供者。这项政策与去年年底召开的中央经济工作会议中提出的“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”精神相一致。

从目前来看，这项政策更多提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。

一些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果进入租赁市场不仅利于房源供应，而且利于城中村改造。政府不再成为房屋用地少有供应者，对部分地区集体土地的价值将有非常大的提升影响。其中，对城市租赁市场影响较大，在一定程度上，对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。

长期以来，我国居住用地供给者只有政府，市场上土地需求供不应求。长期的土地供给稀缺，造成了住房供应的短缺，导致房价上涨。数据显示，2016年，北京、上海土地供应完成计划的比例仅为20%左右，这也是2017年两地房价上涨的重要原因。

新政策是否就意味着短期内房价将出现翻天覆地的变化？在土地市场引入多个主体，将有利于健全房地产调控长效机制。政府作为居住用地少有供应者的历史将逐渐终结，这对房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性影响。但就目前而言，新政处在实施的初级阶段，还有很长的一段过渡期，短时间内不会对房价造成太大的影响。

业内人士认为，当前集体建设用地建设住宅，主要涉及租赁住房，对购买商品房的人们来说，影响不大。土地供应者的改革对谁影响较大？目前来看，政策更多提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。

“农村集体经营性建设用地建设租赁住房”在去年就已经在13个城市开始了试点。农村集体建设用地，不必再经过政府征地环节，可以直接进入市场，并且村镇集体经济组织可以自行开发运营，还可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

政府意在落实“房主不炒”

为什么要在政府供地以外开拓农村用地和企业用地等途径？因为这样可以通过租售并举的方式，大力落实“房住不炒”的大政方针，房子是用来住的，不是用来炒的。近些年来，政府以招拍挂集中出让土地，城市住宅用地的资源越来越少，土拍价格单边上涨，房价也不断高企。在这背景下，政府通过加大住宅用地供应来满足市场需求、平稳楼市的空间也越来越窄。

同时，大量农村闲置宅基地因为产权问题一直难以破题，庞大的农村居住用地游离在住宅市场以外，未能发挥其应有的市场效益。而如今，一旦不再纠结于宅基地的产权年限，大力开拓租赁住房市场，便可盘活农村宅基地，加大租赁住房供应，缓解当前住房市场供求矛盾。

这项政策真正落地，还有许多工作要做，比如说，农村闲置宅基地怎么切入租赁住房市场，怎么让农户宅基地形成连片，农户的权益怎么保障，这些都是要认真研究和解决的问题。目前，包括杭州在内的许多地方已经开始试点集体用地建设租赁住房，相信这将为相关政策的全面推行提供有益经验。

新政的出台将真正开启农村宅基地的流转。三权分置意味着宅基地的土地所有权不变，在这个核心基础之上，农村土地可以随着城市化的发展放活宅基地的使用权，从而形成更多元的房地产供给。这对保障房地产供给，提升房地产市场“房住不炒”理念，确保房地产供应有着更加重要的意义。与此同时，对于提升农民的财产性收入水平也有重要作用。

（原文来源于瀚亚）