央妈对楼市的表态怎么理解?

中国房地产真正的妈央妈昨天对楼市表态了，千言万语一句话就是楼市不能调整太剧烈，意思就是得缓口气。因为从去年四季度以来到现在，调整确实太剧烈了。刚过去的二月份，百强房企的销售额同比几乎是腰斩了，但是这个缓口气是不是很多人说的后面要来一波大阳春呢？建行行长也补了一刀，不要想买房，升值的时代已经结束，这是什么意思呢？

就是这波发言他的逻辑是这样的，去年以来这波楼市的调整是对的，人家没有说有问题，但是确实不能调整的太剧烈，那将来调整的平稳一点，方向还是要继续调整。有人说我不信以前每次大放水之前从来没说自己要放水，我这次信你个鬼。反正对房地产这样高杠杆的市场来说，银行肯定是决定它走势的最终重要的决定因素。

但是昨天会上还有一些话可能更重要，但是被大家忽略了，就是将来银行放贷款的信用约束还是会越来越严的。什么叫信用约束？银保监会主席郭树清说的他自己的事儿。二十多年前他在央行当外汇管理局的局长，申请了这个住房公积金贷款，从审核到发放用了半年时间，以他的工作稳定性和还款能力，当时还要审核这么久。当然也有一些技术原因，但是主要是说明当时的银行对这个信用审核还是非常严格的。结果后来这二十多年这个房贷是哗哗往外发，洪湖水浪打浪，一浪高一浪。在好多年时间里面，这里面的信用审核啊就已经形同虚设了。就像首付来源、收入流水这些东西，甚至包括一些经营贷，就是房地产市场，这些大家都心知肚明。

一直到前两年才把这块又收紧。是因为在普遍没有信用约束的情况下，放出去这么多的贷款，这不是开玩笑的。将来万一房价跌了怎么办？有些人还不起款怎么办？会产生多少的坏账？而且大家觉得郭树清二十多年前那个故事，他作为一个央行的官员申请一笔贷款都审核那么严格，是不是有点太夸张？这个东西其实也没那么夸张。美联储的前主席伯南克在2014年退休的时候申请了一笔房贷，直接是被拒绝的。原因是尽管他的潜在收入可能很高，但是他的工作已经不稳定、不规律了，银行有一个自动现有审核的机制就把它给pass掉了。

所以大家看，美联储这些年放了这么多的水，为什么它前些年一直没有出现那种大水漫灌的一些通货膨胀、房价飙涨的一些情况。当然这两年疫情除外，就是因为它的商业银行对这个信用约束，信用审核是特别严格的，一直到现在都这样。当然这也是吸取了次贷危机的教训才变老实。但是这里面的本质就是信用是金融的基础，没有这个东西，钱是没办法流通的，流通也是瞎流，最后是一地鸡毛。

有了信用这个东西，金融业放出来这些水啊才能催生出来有效需求和有效投资，要不然是啥就是泡沫。拿钱的人可能是不干活的，真的还不起贷款的，就会瞎搞了。所以这两年查收入来源，查售楼流水，包括经营贷、消费贷，都是为了把信用这个口子收紧，当然也不能收那么紧，要不然真的受不了。所以现在说调整不能太剧烈。

但是在大的趋势上，这一块肯定还是越来越严格了。什么是房地产的长效机制？除了房地产税之外，这个金融行业的信用约束也是长效机制的一部分。大家投资的话对房地产就量力而为吧，不要再瞎折腾了。