房地产税今年四次提及,稳步推进降温房产市场

5月11日，财政部、住建部等部门在北京召开房地产税改革试点工作座谈会，会议听取了政府相关人员及部分专家学者对于房地产税改革试点工作的意见。

此次会议透露出了关于房地产税新的信号，即灵活变通已确立的“立法先行、充分授权、分步实施”的原则，选择有代表性的城市率先进行试点。

频繁提及，房地产税立法与试点并行

2019年，两会《政府工作报告》首提“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，但由于房地产税的立法复杂且艰难，几年间始终在不断修改和完善。

近几个月，监管部门对于房地产税的提及变得更加频繁，此次座谈会已是今年的第四次提及。

尽管房地产税距离全面征收仍需较长时间周期，但2020年下半年正处于“十四五”期间，或是推进房地产税立法和改革的窗口期，试点城市将迅速扩容至全国热门城市，并体现一定的政策力度。

图片来源网络

此次的试点与之前上海和重庆的试点有着较大差异。

上海和重庆的试点是房产税而非房地产税，其征收范围只针对房产，而未涉及到土地等层面。

但是，仅仅征收房产税会存在税基窄、免税面积较大、计税依据不严谨、税率偏低等一系列问题。

而如今讨论的房地产税范围包括房产、土地和建设与交易环节的税收，甚至包括持有环节的税收。

因此，房地产税还会对整个房地产市场的楼市价格产生一定影响。

由此可见，此次会议的主题和内容都明确显示出，房地产税正在稳步地推进之中。

此次房地产税改革试点将如何推进，也备受社会各界关注。由于房地产税制改革的复杂程度较高，影响面广泛，其税制的核心要素更需要慎重、科学的规定。

其中的税基确定、房屋价值评估、税率、优惠范围、征管模式都需要更加审慎地制定。

房地产税的改革需要进行充分论证，同时收集各方意见经验，寻找符合各方利益的较大公约数。

在参考与借鉴其他国家税制的同时，也不可忽视从中国自身国情出发，科学设计，与立法相衔接。同时，房地产税的设置，既不能过多地增加普通百姓的经济负担，又需要充分发挥筹集收入、调节分配的功能，确保税制公平合理。

图片来源网络

上海市政府出台个人住房征收房产税试点规定：要求以家庭为单位，排名前列套房不论面积大小，免征房产税；第二套及以上新购住房，人均60平方米以上部分征收房产税。

一个三口之家有180平方米免税额度，这个面积基本上可以囊括刚需自住人群，是对刚需人群的免税保护。

重庆房产税征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税。

此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无”人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始征收房产税。

与上海和重庆试点相同的是，房地产税的征收仅对满足基本住房需求外的房屋征收，刚需住房不会受到影响。

维护房住不炒，降温房产市场

房地产税的目标是对于满足基本住房需求外的房屋征收税费，以引导个人合理购买住房。

按照自己的住房需求去买房，而不是以投资的目的，即买房来住而非买房来炒。

5月11日，人民日报发表《坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位》的文章，重申了房住不炒定位的目的、力度、措施和重点。

图片来源人民网

人民日报提到，“房地产市场平稳健康发展，既是重大经济问题，也是重大民生问题。无论是满足群众住有所居的热切期待，还是防范和化解系统性风险，都要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动金融、房地产与实体经济均衡发展。”

因此中国社科院曾发布报告建议：在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市，率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。这一举动也是助力当下房住不炒实施的较佳方法之一。

易居研究院智库中心总监严跃进认为，试点房地产税，将影响到四类房屋的价格：

排名前列，一手房价格。由于住房持有成本将明显加大，会使得一手房购买意愿淡化，使得房价有所下降或涨幅收窄。

第二，二手房价格。由于房产持有成本增大，潜在收益减少，会倒逼一部分房屋持有者抛售房产，这会使得市场上流通的二手房更多，容易压低房价。

第三，土地价格。若大城市先行试点，客观上会使房企拿地转移到其他城市，使得大城市土地市场竞争减少。同时若购房市场降温，那么土地市场也不会太强势，也容易使地价下跌；

第四，租赁价格。随着市场上购房市场热度的减少和存量房源的增加，客观上也会使得租赁市场的压力减少，进而使得租金下降。

但房地产税对于彻底扭转当下高房价的效果并不明显，其作用更多是进一步抑制房价因炒房而上涨，杜绝房价虚高。

房地产税一旦开始征收，预计多数持有多套房源的购房者会快速销售出自己名下的房源，二手房的房价也会因此呈现一定的下跌趋势。

但房地产税的施行若真的可以达到平衡房价，为房地产市场降温的目的，那么对于刚需购房无疑有着极大的益处。

复旦大学副教授张平认为房地产税不仅对于购房者，在房地产市场的长效机制方面，房地产税也有潜力成为地方政府稳定的主体收入来源。

房地产税成为政府的一项重要收入，进而有助于其摆脱对土地财政的依赖。

此外，通过房地产税与地方公共服务的激励与融合，可以形成地方“房地产税-公共服务”的调节机制。

通过将部分税收用于地方保障性住房的建设和运营，可以建立健全地方商品房与保障房的反馈机制。

但房地产税开征后，即便额度适当放宽减免、税率较低，其推行也仍然可能面临各种问题。政府需要在房地产业的生产、消费、流通等几个方面做好预案，合理运用手中的政策工具，保证房地产业平稳地发展。

落地实施困难重重，未来需慎重决策

中国社会科学院金融所研究员尹中立认为，未来实施房地产税的难点主要有：

排名前列，技术条件限制。征收房地产税工作量庞杂，需要对实时更新的房地产信息进行准确登记与评估，因此需要全国联网的房地产信息登记系统进行技术支持。经过近年来的努力实验，目前该项条件已经基本具备，全国主要城市的房地产登记系统已经实现了联网。

第二，法理与立法问题。我国征收房地产税的法理基础尚未明朗。因国情不同，我国在房地产税的立法上必定与国外的做法有所不同。

从国外的做法看，土地私有制国家需要强调土地的公有属性，这是征收房地产税的法理基础。

例如：日本在1990年之前没有征收房地产税，对房地产保有环节基本不征税，只在交易环节征收税收，和我国当前的情况十分类似。既然土地属于全体国民所有，那么，土地的增值也理应属于全体国民，这是日本出台房地产税以及其他房地产调控政策的出发点。

从英美和欧洲各国来看，房地产税成为西方国家地方政府财政收入的主要来源，这些收入主要用于地方公共服务（如学校及社区服务设施建设）。

因此，房地产税不仅是单纯的经济行为，它与社会治理结构与治理体系紧密联系在一起。

而中国的土地则属于公有或农村集体所有，因此并不存在通过征收房地产税来体现土地的共有属性的问题。

在房地产开发商交易土地的过程中，购买的仅仅是本土地一定期限内的使用权。理论上来说，土地的使用年限一般只有70年，住房的使用年限越长其土地价值不断贬值的，无需用征收房地产税的方式来体现公平。

这涉及到土地的永久产权问题及土地制度改革，值得研究。

图片来源网络

同样，税收的立法问题也是一个必经的复杂程序。

根据我国立法程序与经验，房地产税的立法程序估计需要数年才能完成，因此需要积极、稳妥、不断地推进房地产税的立法和改革。

第三，房地产税与金融稳定运行的关系。

在当前的财政与金融市场运行中，房地产市场起到了至关重要的作用。从财政的角度看，地方财政对土地出售所得收入的依赖程度不断增加，土地收入占地方政府基金收入的比例高达80%。

金融市场的健康运行需要以土地价格稳定为前提。目前我国金融市场中房地产贷款占银行新增贷款的比例高达30%左右，在非房地产类贷款中，50%以上以房地产作为抵押。

因此房地产价格的稳定直接影响到金融系统的稳定，因此需要审慎决策。

在开局“十四五”的新征程中，房地产税的改革也必须向更深一层次挺进。作为加快建立现代财税体制的重要任务之一，房地产税改革试点被赋予了厚望，或将落地见效，充分地发挥改革红利。