湛江坡头区南海明珠花园“三旧”改造项目改造方案(草案)公示

10月19日，根据《广东省自然资源厅关于印发〈广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）〉的通知》(粤自然资函〔2021〕935号)的相关要求，现对湛江市南海明珠花园“三旧”改造项目改造方案（草案）进行公示。

改造主体：湛江市宝盛投资有限公司。

改造位置：湛江市坡头区南调路南北两侧。

改造内容：“旧城镇”“旧厂房”全面改造，项目用地面积29788.62平方米（约44.6829亩），拆除建筑面积11407.56平方米，新建总建筑面积110000平方米，拆建比为9.6。

公示期限：2021年10月20日至2021年11月3日。

湛江市南海明珠花园项目“三旧”改造方案（草案）

为实施国土空间规划、“三旧”改造专项规划和年度实施计划，我区拟实施湛江市南海明珠花园项目，对位于湛江市坡头区南调路南北两侧的旧厂房、旧城镇用地进行改造。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

1.湛江市南海明珠花园项目（含2个“三旧”和4个非“三旧”地块）位于湛江市坡头区南调路南北两侧，整体共6个地块，项目总用地面积92387平方米（约138亩）。

其中，3个地块业经省自然资源厅以《关于湛江市南海明珠游艇俱乐部填海项目竣工海域使用验收的批复》（粤自然资（海域）竣〔2018〕（12）5号）批复为湛江市南海明珠游艇俱乐部填海项目形成的填海成陆土地；1个地块原为人行引桥、侯渡用地，土地使用权类型为出让；上述4个地块面积共62598.3平方米（约94亩），并按城市规划变更用途，已经办理不动产权证书，权利人为湛江市宝盛投资有限公司。

另外2个地块（29788.62平方米（约44.6829亩））为本项目“三旧”改造用地：地块一（湛国用（2007）第00601号），位于湛江市坡头区南调路南油码头北侧，地类（用途）为旅游设施用地，证载面积为5995平方米（8.9925亩），属于旧城镇改造；地块二（湛国用（2007）第00273号），位于湛江市坡头区南调路，地类（用途）为工业用地，证载面积为23793.62平方米（35.6904亩），属于旧厂房改造。

2.该项目工业用地为鑫龙造船厂使用，其前身是湛江市公路局造船厂，该厂始立于1954年，使用时间已超过半个世纪，属老旧船厂。其业务范围主要是维修湛江渡口的渡船，一直以来，船厂经济效益差，难以维持，已经处于停产状态。此外，船厂产生的玻璃钢粉尘、胶水、油漆的浓重气味以及噪音等也极大地污染了周边的环境，周边的居民一直提出抗议和向政府投诉，要求船厂停产迁走。鉴于此情况，我区于2016年批复将该项目列入年度实施计划，并作为我区重点实施项目督促实施。根据市自然资源局下达的规划条件，该工业用地上将配套建设面积2200平方米9班幼儿园及5988.99平方米的公租房。项目预算总投资超过25亿元人民币，总建筑面积约达49万平方米，项目总产值预计达到35亿人民币以上。为助力坡头区经济的高质量发展，进一步体现湛江滨海城市的特色，根据湛江市城市更新局发布的《湛江市南海明珠花园城市更新“三旧”单元规划调整的批前公示图》显示，该项目规划建设高约200米的地标性五星级酒店一幢，建筑面积达10万平方米。同时，该项目计划建设面向一线海景长约600米（含酒店裙楼建筑面积2万平方米、海边商铺建筑面积1万平方米）集海鲜、美食、酒吧等为一体具有湛江特色的风情街，再加上原已建设好的湛江市规模较大、设施较好的南海明珠游艇俱乐部，届时该区域将成为湛江市新的旅游胜地。从而进一步提高我区的城市品牌，有力地促进湛江市旅游业的发展，项目完成预计将增加约1000个就业岗位。综上，该项目“工改居”符合必要合理性原则。

　（二）土地现状情况

　　改造项目地块2.978862公顷，与原“三旧”用地置换的建设用地0.597096公顷。改造地块现状为建设用地2.978862公顷，全部为湛江市宝盛投资有限公司的国有土地。实地在2009年12月31日前已建设使用，并已按规定标图入库。

　　改造项目地块现用途为旅游设施用地、工业用地，为湛江市宝盛投资有限公司自2007年开始使用，现有建筑面积11407.56平方米，容积率为0.48，年产值约为10万元。该地块目前已拆除建筑面积0平方米。

（三）标图入库情况。该改造项目地块2.381766公顷土地已标图入库，图斑号为44080400088-2、44080400088-3。与原“三旧”用地进行置换的存量建设用地0.597096公顷，待改造方案批准后按规定标图入库。

（四）规划情况。改造项目地块2.978862公顷土地符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入坡头区2016年度实施计划，市自然资源局已下达用地规划条件——湛自然资（规划）〔2019〕2067号。

二、改造意愿及补偿安置情况

纳入“三旧”改造的两地块的土地使用权人都是湛江市宝盛投资有限公司，为企业自改模式，无需完善征收手续，无需协议补偿安置。

三、改造主体及拟改造情况

该改造项目属于全面改造类型，拟采取企业自改改造模式，由湛江市宝盛投资有限公司作为改造主体。

该项目用地拟由湛江市宝盛投资有限公司作为改造主体实施全面改造，其中，拆除重建用地2.978862公顷，拆除建筑面积11407.56平方米，新建建筑面积110000平方米，用于住宅、商业用途，容积率为3.7。

改造后预计年产值将达到80000万元（捌亿元），移交公益性用地4378.26平方米、配建公共设施（公共租赁房）不少于5988.99平方米。

四、需办理的规划及用地手续

改造地块已由市自然资源局下达《湛江市自然资源局关于下达坡头区南调路两侧92387.17 平方米用地规划条件的批复》（湛自然资（规划）〔2019〕2067号），并且经过单元规划方案调整，已由市更新局批复下达《湛江市城市更新局关于湛江市南海明珠花园 “三旧”改造项目单元规划方案调整的批复》（湛更新（规划）〔2021〕52号）。

改造项目范围内位于湛江市坡头区南调路南北两侧的0.597096公顷存量建设用地，拟与位于湛江市坡头区合作路的0.597096公顷“三旧”用地进行置换后实施连片改造。拟置换土地的原权利人分别为湛江市宝盛投资有限公司、湛江市南海宾馆有限公司，双方已初步协商一致，由湛江市宝盛投资有限公司按照湛江市人民政府的统一规定办理空间置换手续后实施。

五、资金筹措

项目改造拟投入改造资金为50000万元（伍亿元），拟筹措资金方式为自有资金。

六、开发时序

项目开发周期为5年，拟开发时间为2022年1月至2026年12月。

七、实施监管

（一）公益移交监管

湛江市宝盛投资有限公司承诺：按湛府规〔2019〕9号、湛自然资（规划）〔2019〕2067号“原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目工业用地总面积的15%的土地（含红线退缩用地，下同）无偿移交政府用于城市基础建设、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设”规定移交土地。本项目工业用地面积为23793.62平方米（即地块二（湛国用（2007）第00273号）证载面积）。根据2067号文，地块二（湛国用（2007）第00273号）提供城市道路用地966.99平方米，防护绿地981.27平方米，幼儿园2430平方米，共计4378.26平方米土地无偿移交政府作为公益性用地，占该项目工业用地总用地面积的18.4%。同时，根据湛江市住房和城乡建设局的确认，该项目需配建不少于5988.99平方米公租房（最终以不动产登记确权面积为准），建成后无偿移交给政府，配建公租房必须与开发的商品房同时实施，同时竣工验收及交付使用。

1.关于城市道路用地966.99平方米和防护绿地981.27平方米公益移交，湛江市宝盛投资有限公司已与坡头区城市管理和综合执法局签订相关监管协议。

2.关于幼儿园2430平方米，坡头区教育局会根据相关文件进行验收，验收通过方可办理预售证。

3.关于配建不少于5988.99平方米公租房（最终以不动产登记确权面积为准），市城乡和住房建设局已发函要求湛江市宝盛投资有限公司在办理预售证之前签订《湛江市配建公共租赁房建设合同》。

（二）项目整体监管

根据湛府规〔2021〕5 号规定，在改造方案正式获批之日起的 3 个月内，按属地原则由坡头区人民政府与湛江市宝盛投资有限公司签订项目监管协议，将其作为土地出让合同附件，并组织有关部门按照合同及监管协议约定，对该项目进行绩效评价与联合监管。涉及公益设施（含保障性住房）建设并移交的，相关职能部门须在签订项目监管协议前与改造主体签订公益设施建设管理监管协议，并作为土地出让合同附件。